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Jurisprudência

CIPA - Membro suplente. Estabilidade provisória
CUSTAS DIFERIDAS - Apelação
DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C/C COBRANÇA - SHOPPING CENTER

(Colaboração do STF)

CIPA - Membro suplente. Estabilidade provisória. ADCT, artigo 10, II, a. A garantia inscrita no artigo 10, II, a, ADCT, estabilidade provisória do empregado eleito para o cargo de membro da CIPA - Comissão Interna de Prevenção de Acidentes -, abrange tanto o membro titular quanto o suplente, dado que este, substituto do titular, funciona em todos os impedimentos e ausências deste. Ademais, o preceito inscrito no artigo 10, II, a, ADCT, não distingue entre titulares e suplentes. RE indeferido. Agravo não provido (STF - 2ª T.; Ag. Reg. em Rec. Extr. nº 208.405-1-São Paulo; Rel. Min. Carlos Velloso; j. 19.05.1998; v.u.).

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos, acordam os Ministros os Ministros do Supremo Tribunal Federal, em Segunda Turma, na conformidade da ata do julgamento e das notas taquigráficas, por decisão unânime, negar provimento ao agravo regimental. Ausente, justificadamente, neste julgamento, o Sr. Ministro Néri da Silveira, Presidente.

Brasília, 19 de maio de 1998.

CARLOS VELLOSO - PRESIDENTE e RELATOR

RELATÓRIO

O Sr. Ministro CARLOS VELLOSO : - Trata-se de agravo regimental interposto por ... contra decisão que negou seguimento a recurso extraordinário, ao fundamento de que o Supremo Tribunal Federal, julgando os RREE nºs 205.701-SP, 212.395-ES e 214.160-SP, relatados pelo Ministro Maurício Corrêa, decidiu no sentido de que a norma constitucional transitória não fez distinção entre o titular e o suplente, eleitos como representantes dos empregados para o exercício de cargo de direção de comissão interna de prevenção de acidentes, pelo que o membro suplente de CIPA goza da garantia de emprego prevista no art. 10, II, a, ADCT/88 ("DJ" 27.02.98 e 06.03.98).

Sustenta o agravante, em síntese, que apenas quatro recentes decisões não seriam suficientes para "sepultar a controvérsia retratada no recurso extraordinário" (fl. 243), bem assim pelo fato de inexistir súmula a respeito da matéria. Defende, ainda, que a norma constitucional (art. 10, II, a, do ADCT) claramente se dirige aos exercentes de cargo de direção, o que não ocorre com os suplentes das CIPAs. Finalmente, salienta que o ilustre Subprocurador-Geral da República, Dr. Miguel Frauzino Pereira, oficiando nos autos, opinou pelo provimento do recurso.

É o relatório.

VOTO

O Sr. Ministro CARLOS VELLOSO (Relator): Destaco da decisão agravada, ora sob exame:

"(...)

O Supremo Tribunal Federal, decidindo os RREE nºs 205.701-SP, 212.395-ES e 214.160-SP, relatados pelo Ministro Maurício Corrêa, decidiu no sentido de que a norma constitucional transitória não fez distinção entre o titular e o suplente, eleitos como representantes dos empregados para o exercício de cargo de direção de comissão interna de prevenção de acidente, pelo que o membro suplente de CIPA goza da garantia de emprego prevista no art. 10, II, a, ADCT/88. ("DJ" 27.02.98 e 06.03.98).

No Ag 191.864 (AgRg)-SP, Relator o Ministro Marco Aurélio, outro não foi o entendimento da 2ª Turma ("DJ" 14.11.97).

O RE é, pois, inviável. Nego-lhe seguimento.

(...)" (fl. 509)

O acórdão do RE 205.701-SP, Relator o Ministro Maurício Corrêa, ficou assim ementado:

"EMENTA: RECURSO EXTRAORDINÁRIO. CONSTITUCIONAL. TRABALHISTA. ESTABILIDADE PROVISÓRIA: MEMBRO DA CIPA - COMISSÃO INTERNA DE PREVENÇÃO DE ACIDENTE - ART. 10, II, a, DO ADCT-CF/88. EXTENSÃO AO SUPLENTE.

1. A norma constitucional transitória não fez qualquer distinção entre o titular e o suplente, eleitos como representantes dos empregados para o exercício de cargo de direção de comissão interna de prevenção de acidente.

2. Estabilidade provisória, extensão ao suplente. Indeferir a ele essa garantia e permitir a sua dispensa arbitrária ou sem justa causa é dar oportunidade a que o empregador, por via oblíqua, tendo em vista os interesses patronais, esvazie a atuação do representante dos empregados, frustrando a expectativa de direito daquele que, eventualmente, poderá vir a exercer a titularidade do cargo.

Recurso extraordinário não conhecido." ("DJ" 27.02.97).

O acórdão do Ag. 191.864 (AgRg)-SP, Relator o Ministro Marco Aurélio, ficou resumido na seguinte ementa:

"GARANTIA DE EMPREGO - INTEGRANTE DE COMISSÃO INTERNA DE PREVENÇÃO DE ACIDENTE - SUPLENTE. O preceito da alínea a do inciso II do artigo 10 do Ato das Disposições Constitucionais Transitórias, da Carta de 1988, encerra garantia de emprego considerado o cargo de direção de comissões internas de prevenção de acidente, sem distinguir as figuras do titular e do suplente, mesmo porque este é comumente chamado a atuar em substituição ao titular, podendo, assim, arrostar interesses do empregador." ("DJ" 14.11.97).

No RE 213.691-SP, por mim relatado, o entendimento acima exposto foi reiterado.

E não poderia ser de outra forma. É que o membro suplente da CIPA é eleito pelo mesmo processo que o efetivo, certo que é ele o substituto do titular, substituindo-o em todos os seus impedimentos e ausências. A CIPA, como se sabe, é órgão que tem por finalidade preservar a saúde e a segurança dos empregados. Os cipeiros, efetivos e suplentes, não podem ser dispensados arbitrariamente ou sem justa causa (ADCT, art. 10, II, a), porque a eles cabe a tarefa de realizar a finalidade da CIPA, certo que os suplentes, de forma continuada, ocasional ou de substituição dos titulares, integram a CIPA e são eleitos, conforme acima foi dito, pelo mesmo processo.

Do exposto, nego provimento ao agravo.

(Colaboração do TJSP)

CUSTAS DIFERIDAS - Apelação. Recolhimento nos termos do § 5º do artigo 4º da Lei Estadual nº 4.952/85. O diferimento das custas iniciais não dispensa o seu pagamento, que deverá ser feito com a interposição do apelo, juntamente com o preparo deste. Deserção. Decisão confirmada. Agravo improvido. FALTA DE PREPARO - Apelo julgado deserto. Preceitos legal (artigo 29 do CPC) e constitucional (artigo 5º, inciso XXXIV, da CF) inaplicáveis no caso, porque o juiz não praticou ilegalidade nem abuso de poder. Decisão confirmada. Agravo improvido (TJSP - 1ª Câm. de Direito Privado; Ag. de Instr. nº 85.118-4/5-São Paulo; Rel. Des. Alexandre Germano; j. 30.06.1998; v.u.).

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de AGRAVO DE INSTRUMENTO nº 85.118-4/5, da Comarca de SÃO PAULO, em que é agravante..., sendo agravada...:

ACORDAM, em Primeira Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, por votação unânime, negar provimento ao recurso, de conformidade com o relatório e voto do Relator, que ficam fazendo parte do acórdão.

O julgamento teve a participação dos Desembargadores GILDO DOS SANTOS (Presidente, sem voto), LUÍS DE MACEDO e LAERTE NORDI.

São Paulo, 30 de junho de 1998.

ALEXANDRE GERMANO

Relator

VOTO

Agravo da decisão que julgou deserta a apelação por falta de recolhimento do preparo.

Foram prestadas informações.

É o relatório.

Em ação de reparação de danos, movida por ... contra ..., julgado extinto o processo, com fundamento nos arts. 284, parágrafo único, e 267, I, do CPC (fls. 29 e 49), apelou a autora, declarando na petição do recurso: "Relativamente ao preparo do presente recurso a autora deixa de apresentar a respectiva guia, tendo em vista a quantia já recolhida e sua inexigibilidade legal de antecipação, ficando desde já reiterado o requerido às fls. 91, ou seja, seu recolhimento diferido para o final do processo, relevandose eventual pena de deserção, conforme Lei de Custas do Estado de São Paulo, Lei Estadual nº 4.952, de 27 de dezembro de 1985, artigo 4º e ss., bem como Constituição Federal, artigo 5º, inciso XXXIV, alínea "a" (fls. 33).

Ocorre, em primeiro lugar, que, ao ajuizar a ação, dando-lhe o valor de cem mil reais (fls. 13), não recolheu a autora o valor correto das custas iniciais, que seria de mil reais, nos termos do disposto no art. 4º, I da Lei Estadual nº 4.952, de 27 de dezembro de 1985 (um por cento sobre o valor da causa no momento da distribuição).

Recolheu apenas a quantia de R$ 512,00 (fls. 20), o que ensejou o despacho de fls. 21, pelo qual o juiz mandou fosse feito o recolhimento da diferença.

A autora sem, agravar dessa decisão, justificou o recolhimento a menor, alegando que a Lei nº 4.952/85 dispõe que o recolhimento da taxa judiciária fica diferido para final nas ações de reparação de dano por ato ilícito extracontratual, quando promovida pela própria vítima ou seus herdeiros (fls. 22/23); por isso, pediu o aditamento da inicial, "para o fim de pleitear o diferimento do recolhimento das custas judiciais para final do presente processo" (fls. 24).

Pela sentença de fls. 29, o juiz julgou extinto o processo, com fundamento no art. 284, parágrafo único, c.c. o art. 267, I, do CPC, por ausência de pressuposto de constituição e desenvolvimento válido e regular do processo, consistente na falta de reconhecimento de firma da procuração e falta de recolhimento de diferença de taxa judiciária devida ao Esta do.

Daí o apelo, que foi julgado deserto, por falta de recolhimento do preparo.

E não tem razão a agravante.

Como já decidiu esta Câmara, em caso semelhante (AI nº 268.2911/6, meu voto 9749), de acordo com o art. 511 do CPC, no ato de interposição do recurso, o recorrente comprovará, quando exigido pela legislação pertinente, o respectivo preparo, inclusive porte de retorno, sob pena de deserção.

A Lei Estadual nº 4.952, de 27 de dezembro de 1985, não dispensa, como pretendem os agravantes, o recolhimento do preparo, nem difere tal recolhimento para final; ao contrário, o § 5º do art. 4º determina que, em caso de apelação, o recolhimento da primeira parcela da taxa judiciária será feito juntamente com o preparo, sempre pelo vencido, isso nas hipóteses previstas no § 4º do mesmo artigo.

No mesmo sentido, já decidiu este Tribunal: "APELAÇÃO - Embargos de terceiro - Alegado diferimento do pagamento das custas para o final da ação - Inocorrência - Interposição de recurso - fase de preparo - Artigo 4º, § 5º, da Lei Estadual nº 4.952/85 - Deserção - Não conhecimento. Havendo recurso, o recolhimento da parcela inicial da taxa judiciária será feito juntamente com o preparo" (Apelação Cível nº 037.673-5-São Paulo 4ª Câmara de Direito Público do TJSP - Relator: Nélson Schiesari - 10.04.97 - v.u.)."

É também o entendimento do Segundo Tribunal de Alçada Civil, que assim se pronunciou: "O diferimento do prazo para pagamento das custas iniciais não implica no da taxa judiciária devida quando da interposição da apelação, mesmo porque aquelas tornam-se devidas, no momento da interposição do recurso (art. 4º, § 5º, Lei nº 4.592/85)" (AI 499.648, 8ª Câm., Rel. Juiz Milton Gordo, j. 7.8.97). Assim também a 7ª Câm. do mesmo Tribunal, no AI 478.043, Rel. Juiz Américo Angélico, j. 1.4.97.

Na doutrina, destaque-se o ensino de Cândido Rangel Dinamarco: "Adotando o bom modelo da Lei das Pequenas Causas, agora a Lei nº 8.950, de 13 de dezembro de 1994, inseriu no Código de Processo Civil a regra do preparo imediato. Salvo os casos de dispensa, o preparo é feito mediante recolhimento do valor antes da interposição recursal e virá comprovado desde logo mediante exibição da guia, que deverá acompanhar a petição de interposição (v. art. 511). Se o preparo não tiver sido feito até então, admite-se que o seja até o último dia do prazo para recorrer, sob pena de preclusão, porque o ato jurídico recurso não se reputa perfeito sem o preparo" ("A Reforma do CPC", 3ª ed., p. 164).

Em segundo lugar, a própria agravante afirma que "é consabido que a lei processual impõe o pagamento prévio do preparo para apelação, sob pena de deserção". E acrescenta: "As exceções à regra do recolhimento prévio do preparo para apelação advêm dos comandos legais do artigo 29 do Código de Processo Civil, além do preceito de ordem constitucional, conforme se depreende do art. 5º, inciso XXXIV, da Constituição Federal, que dispensa do recolhimento de custas quando o recurso advém da ilegalidade do ato de autoridade investida de poder estatal, in casu a decisão do DD. Julgador do feito" (cfr. fls. 04).

Ora, os textos legal e constitucional, invocados pela agravante, não amparam sua pretensão, porque no caso dos autos o d. Magistrado não praticou ilegalidade que ensejasse a dispensa do pagamento das custas.

Dispõe o art. 29 do CPC que "as despesas dos atos, que forem adiados ou tiverem de repetir-se, ficarão a cargo da parte, do serventuário, do órgão do Ministério Público ou do juiz que, sem justo motivo, houver dado causa ao adiamento ou à repetição".

Aqui, o juiz não adiou nem mandou repetir ato algum, mas apenas determinou que fosse cumprida a lei. E agiu corretamente, ao julgar deserta a apelação, por falta de recolhimento do preparo, como manda a Lei (§ 5º do art. 4º, da Lei nº 4.952/85).

Nem ampara a agravante o preceito constitucional, que assegura a todos, independentemente do pagamento de taxas, o direito de petição aos Poderes Públicos em defesa de direitos ou contra ilegalidade ou abuso de poder (art. 5º, inciso XXXIV, da CF), porque, como visto, o juiz não praticou ilegalidade ou abuso de poder, mas apenas decidiu, de acordo com a lei, julgando deserto o apelo, a rigor inepto, "porque agora o preparo e sua comprovação constituem exigências da regularidade formal da interposição - tanto quanto a apresentação das razões recursais" (Dinamarco, "A Reforma do CPC", cit., p. 165, nota 1).

Por tais fundamentos, nega-se provimento ao recurso.

ALEXANDRE GERMANO

Relator

(Colaboração do 2º TACIVIL)

DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C/C COBRANÇA - SHOPPING CENTER - RES SPERATA - É válido e exeqüível o contrato de reserva de uso de área em shopping center (res sperata) quando atender aos requisitos dos contratos em geral, quais sejam, capacidade das partes, objeto lícito e forma prescrita ou não defesa em lei. O aluguel, a contribuição condominial e de fundo de promoção são contribuições contratuais do lojista, essenciais para a manutenção do Shopping Center, cuja mora enseja despejo e cobrança. Sentença mantida. Recurso improvido (2º TACIVIL - 2ª Câm.; Ap. s/ Rev. nº 523.931-00/1-São Paulo; Rel. Juiz Felipe Ferreira; j. 30.07.1998; v.u.).

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos, os juízes desta turma julgadora do Segundo Tribunal de Alçada Civil, de conformidade com o relatório e o voto do relator, que ficam fazendo parte integrante deste julgado, nesta data, negaram provimento ao recurso, por votação unânime.

FELIPE FERREIRA

Juiz Relator

VOTO

Trata-se de recurso de apelação, contra r. sentença, de fls. 194/196, de relatório adotado, que julgou procedente a ação de despejo por falta de pagamento c/c cobrança, assinando à ré o prazo de 15 dias para desocupação voluntária do imóvel.

Pleiteia a apelante a reforma do julgado para a improcedência da ação, pela não compensação no cálculo do débito dos valores pagos a título de res sperata, reiterando os termos da contestação quanto à abusividade e à falta de justificativa dos valores cobrados, inclusive aqueles referentes às despesas de condomínio. Aduz que o cálculo do débito está majorado pois nele desconsiderou-se a quitação de alguns valores já acrescidos dos 20% referentes à verba honorária. Também requer a redução dos honorários advocatícios de 20% para 10% sobre o valor da dívida.

Apresentadas as contra-razões, às fls. 208/209, subiram os autos a esta Corte de Justiça.

É o relatório.

O recurso não merece prosperar, devendo prevalecer a respeitável sentença, por seus próprios, jurídicos e proficientes fundamentos.

De fato, tratando-se de locação de espaço comercial em shopping center, a lei faculta às partes ampla liberdade no estabelecimento de suas cláusulas e condições, nos termos do artigo 54, verbis:

"Artigo 54. Nas relações entre lojistas empreendedores de 'shopping centers', prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locação respectivos e as disposições procedimentais previstas nesta lei."

É que, na definição de JOÃO CARLOS PESTANA DE AGUIAR ("Nova Lei das Locações Comentada", Rio de Janeiro, Lumen Juris, 1992, p. 96), tal locação agrega componentes diversos dos normais, no ramo comercial, pois:

"O 'Shopping Center', anglicanismo de origem norte-americana, consiste num empreendimento de construção dispendiosa, destinada a um conjunto comercial composto de várias lojas de maior (âncoras) e menor dimensão (satélites), todas voltadas para galerias internas confortáveis, sendo as lojas logicamente localizadas quanto aos negócios nelas explorados ('tenant mix'), fornecendo ao consumidor facilidades de acesso (estacionamento), requintes na apresentação do conjunto, qualidade dos produtos, segurança, conforto e lazer, atrativos que sustentam o sucesso do empreendimento." ("Teoria e Prática da Locação de Imóveis", NILTON DA SILVA COMBRE, Ed. Saraiva, 4º edição, p. 44)

Assim, dada a grandiosidade e o elevadíssimo custo do empreendimento, nada há de anormal no contrato de reserva de área para futura locação, denominado de res sperata, pois tal instituto visa captar suporte econômico financeiro necessário para o sucesso do empreendimento do qual vai usufruir o futuro lojista.

Sobre o tema, MARIA ELISA GUALANDI VERRY, em excelente estudo sobre "Shopping Centers" aborda com bastante clareza o contrato em julgamento:

"A 'res sperata' de que tratamos constitui como que uma garantia de que o futuro lojista terá seu lugar assegurado em uma das unidades do 'shopping center'. Referida garantia representada por um pagamento feito ao empreendedor pelo lojista, normalmente anterior à efetivação da relação entre eles. No entanto, é também bastante comum a situação onde a 'res sperata' é contratada concomitantemente com a assinatura do instrumento firmado entre empreendedor e lojista para a utilização da unidade do 'shopping center' o que normalmente ocorre quando este último instrumento é firmado antes da inauguração do 'shopping center'.

O conceito de Fernando Albino A. de Oliveira complementa ainda mais a noção a respeito da 'res sperata':

"Importância paga pelo lojista como retribuição pelos estudos técnicos procedidos pelo empreendedor do 'shopping center', envolvendo pesquisas de mercado, estudos de viabilidade econômica, de projetos e de alocação do 'tenant mix', garantia de reserva de espaço e direito de participar da estrutura organizacional do 'shopping center'."

Por estar diretamente ligada às vantagens que advirão da colocação da unidade no 'tenant mix' do 'shopping center', a 'res sperata' é calculada de acordo com a valorização da unidade à mesma relativa. ('Shopping Centers', Livraria Del Rey Editora, págs. 80/81)."

O eminente Juiz do Primeiro Tribunal de Alçada Civil do Estado de São Paulo, ANTONIO DE PÁDUA FERRAZ NOGUEIRA, também abordou esse tipo de negócio no artigo publicado na Revista de Direito Mercantil Volume 77, págs. 82/86. São oportunas as observações seguintes:

Assim, além de critérios de seleção e localização dos lojistas, tem-se ainda que o fim objetivado pelo Shopping Center, não é unicamente - como proficientemente sintetizou Orlando Gomes - "alugar unidades imobiliárias, na execução de negócios desse gênero, como procedem investidores que adquirem num edifício incorporado alguns compartimentos destinados ao comércio a varejo. O propósito principal é, como se registra no estudo citado, a relação direta entre a rentabilidade do empreendimento e a rentabilidade das atividades comerciais que se exercerão no prédio. Essa relação, por assim dizer associativa, é inexeqüível porque o empreendedor põe em prática um plano estratégico, misturando produtos e serviços, selecionando lojistas, fazendo dos grandes magazines ou lojas de departamentos, designadas lojas-âncoras, ponto de atração que impele os freqüentadores para as pequenas lojas, ditas "magnéticas", promovendo campanhas publicitárias - enfim, criando condições favoráveis à exploração do comércio lojista" (trab. cit., "in" RT 576/17).

....................................................................

Diante dessas importantes conceituações, constata-se que, ainda antes de iniciar a edificação do "Shopping Center", o proprietário-locador firma com o pretenso-locatário em contrato, a título de direito de reserva da localização ('res sperata') "forma de captação de recursos em que o empreendedor recebe dos futuros usuários, ou futuros lojistas, quantia com que contribuem durante a fase da construção, até o momento em que a edificação se completa e é aberta à utilização efetiva" (cf. Caio Mário da Silva Pereira, 'Shopping Center' - Organização Econômica e Disciplina Jurídica", "in" RT 580/19)."

O insigne e culto juiz NORIVAL OLIVA, nesta mesma Câmara, em proficiente voto sufragado à unanimidade, na Apelação nº 497.138, com percuciência bem observa sobre a natureza e validade jurídica desse tipo de contrato, que:

"Para a sua validade parece-me irrelevante buscar sua natureza jurídica em mútuo, arras, luvas ou outro instituto. Destinado a dotar esse tipo de negócio de lastro jurídico e obrigacional, o contrato ora exibido se reveste de validade por atender aos requisitos dos contratos em geral, quais sejam, capacidade das partes, objeto lícito e forma prescrita ou não defesa em lei.

Consigne-se não ser a causa, na legislação pátria, requisito essencial dos contratos. A causa confunde-se com o próprio contrato e só o vicia quando ilícito o seu objeto."

E o brilhante e aprofundado julgado, no tema específico, recebe a seguinte ementa:

CONTRATO. "RESERVA DE LOCAÇÃO". ÁREA SITUADA EM "SHOPPING CENTER". REQUISITOS DOS CONTRATOS EM GERAL. PREENCHIMENTO. CONDIÇÃO DE VALIDADE.

É válido e exeqüível o contrato de reserva de uso de área em "Shopping Center" ('res sperata') quando atender aos requisitos dos contratos em geral, quais sejam, capacidade das partes, objeto lícito e forma prescrita ou não defesa em lei.

Ap. c/ Rev. 497.138 - 2ª Câm. - Rel. Juiz NORIVAL OLIVA - J. 20.10.97.

No mesmo sentido tem julgado esta Corte de Justiça, vejam-se os seguintes arestos:

COBRANÇA. ENCARGOS LOCATÍCIOS. IMÓVEL SITUADO EM "SHOPPING CENTER". PRESTAÇÕES PELA "RES SPERATA" (CONDOMÍNIO, FUNDO PROMOCIONAL, EMPREENDIMENTOS COLETIVOS). EMISSÃO DE NOTA PROMISSÓRIA PELO LOCATÁRIO. ADMISSIBILIDADE.

A assunção de débitos pelo locatário, com emissão de notas promissórias a favor da locadora, a título de pagamento da "res sperata", não se vinculando a melhoramento específico, mas a benefícios gerais do empreendimento, enseja cobrança como encargo locatício.

Ap. c/ Rev. 463.453 - 10ª Câm. - Rel. Juiz EUCLIDES DE OLIVEIRA - J. 19.9.96.

LOCAÇÃO. CONTRATO MISTO. IMÓVEL SITUADO EM "SHOPPING CENTER". RELAÇÃO JURIDICA ÚNICA. INADIMPLEMENTO DE UM DOS CONTRATANTES. PROVA DA RESCISÃO POR INTEIRO. NECESSIDADE.

O contrato de "res sperata" se integra no negócio jurídico complexo e atípico pactuado entre o "empreendedor" e o "lojista" em centro comercial. Por conseqüência, inviável opor-se o "lojista" ao pagamento das prestações decorrentes daquela avença, sob o fundamento de inadimplemento de obrigações do "empreendedor" decorrente do negócio jurídico complexo, sem demonstrar ter rescindido a este por inteiro.

Ap. c/ Rev. 472.632 - 5ª Câm. - Rel. Juiz LAERTE SAMPAIO - J. 25.3.97, JTA (LEX) 167/390.

Assim, a pretensão do apelante de se compensar por pagamentos feitos a título de res sperata é no mínimo antijurídica pois, firmado livremente dentro de sua autonomia da vontade, norteada pelos princípios da conveniência e oportunidade, com os riscos que toda atividade empresarial traz em si, fazendo incidir a regra do pacta sunt servanda e, como preleciona, ORLANDO GOMES ("CONTRATOS", 5ª ed., pág. 44), tem-se que:

"Se aceitou condições contratuais extremamente desvantajosas, a presunção de que foram estipuladas livremente impede se socorra da autoridade judicial para obter a suavização ou a libertação 'pacta sunt servanda'."

No mais não há qualquer abusividade ou falta de justificativa dos valores cobrados e, estando o locatário em mora e não se utilizando do instituto da sua purgação, no devido tempo, era de rigor a procedência da ação.

De fato, como bem observado no item "d", fls. 168, o pagamento apenas parcial de dívida, que por liberalidade a locadora parcelou mas o locatário não honrou, foi deduzida na planilha, como ali indicado.

Doutra parte, o valor do locativo, conforme o contrato, deve corresponder a 4% sobre o faturamento da locatária ou a um valor mínimo estabelecido, prevalecendo o superior e, assim, se o locativo foi aferido conforme o faturamento apresentado pela apelante, não há o que discutir.

E, também quanto ao fundo de promoção e contribuição condominial, são obrigações contratualmente assumidas pela locatária, sem as quais, aliás, o empreendimento condominial não poderia subsistir, cujos gastos e previsões orçamentárias são aferidas, permanentemente, pela comunidade dos lojistas, como bem observa a apelada, nestes termos:

"As 'previsões orçamentárias' e os gastos efetivos praticados pela Administradora do 'Shopping' são fiscalizados pela 'Associação dos Lojistas do Shopping Interlar' e auditados permanentemente. Assim é que todas as contas do 'Shopping' já estão aprovadas pela auditoria e associação, sendo certo que os milhares de documentos, desde coletas de preço até recibos e comprovantes de pagamento, encontram-se na Administração do 'Shopping', que não se confunde com a autora." (fls. 169/170)

Por último, anota-se que o percentual da verba honorária que há de incidir sobre o débito foi bem aferido, pois deve representar justa e condigna remuneração do profissional advogado.

Ante o exposto, nega-se provimento ao recurso.

FELIPE FERREIRA

Relator