DIREITO IMOBILIÁRIO

1 - Venda de coisa comum - Alienação de fração ideal do imóvel sem o consentimento dos demais condôminos - Venda que somente se aperfeiçoaria com o registro no Cartório Imobiliário competente - Art. 1.139 do Código Civil.
I - Ao condômino preterido com a alienação de parte ideal do imóvel comum, sem o seu consentimento, é dado exercer o direito de preferência com a simples operação de compra e venda, independentemente do registro da respectiva escritura pública. II - Recurso conhecido e provido parcialmente.
(STJ - 4ª T.; REsp nº 198.516-SP; Rel. Min. Barros Monteiro; j. 23/2/1999; v.u.) RSTJTRF 129/131

2 - Civil - Incorporação imobiliária - Registro prévio.
I - O art. 32, caput, da Lei nº 4.591, de 1964, proíbe o incorporador de negociar sobre unidades autônomas antes de ter arquivado, no Ofício Imobiliário, a incorporação. Hipótese, todavia, em que o defeito do ajuste preliminar, contratado antes do registro da incorporação, foi apagado pelo negócio definitivo, assinado quando a incorporação já estava registrada. II - Recurso especial não conhecido.
(STJ - 3ª T.; REsp nº 69.098-SP; Rel. Min. Ari Pargendler; j. 24/8/1999; v.u.) RSTJTRF 126/127

3 - Compra e venda - Perda das prestações pagas - Contrato firmado antes do advento do Código do Consumidor - Resolução - Restituição - Retenção pela vendedora de parte das parcelas a título de indenização - Precedentes da Corte.
I - Mesmo se o contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção estabelecer, para a hipótese de inadimplemento do promitente-comprador, a perda total das quantias pagas, e ainda que tenha sido celebrado antes da vigência do Código de Defesa do Consumidor, deve o Juiz, autorizado pelo disposto no art. 924 do Código Civil, reduzi-la a patamar justo, com a finalidade de evitar enriquecimento sem causa de qualquer das partes. II - No caso concreto, a retenção apenas do sinal, parcela insignificante em relação ao valor contratado e pago, não é suficiente para este efeito, ficando estipulado que será de 10% dos valores adimplidos pelos recorridos, a título de indenização pelo descumprimento do contrato, a que deram causa. III - Recurso conhecido e provido em parte.
(STJ - 3ª T.; REsp nº 186.009-SP; Rel. Min. Waldemar Zveiter; j. 30/9/1999; v.u.) RSTJTRF 127/182

4 - Compra e venda de imóvel - Sinal - Pretensão de sua restituição em dobro.
I - Se quem deu o sinal não se arrependeu do contrato, desfeito por circunstâncias outras, não se impõe a restituição em dobro. Código Civil, arts. 1.094 e 1.095. II - Recurso especial conhecido e provido em parte.
(STJ - 3ª T.; REsp nº 104.202-RJ; Rel. Min. Nilson Naves; j. 6/12/1999; v.u.) RSTJTRF 132/90

5 - Civil e Processual Civil - Promessa de compra e venda - Mora - Interpelação premonitória - Art. 1º, Decreto-Lei nº 745/69 - Inclusão de parcelas reputadas indevidas - Irrelevância - Validade e eficácia da interpelação - Prova - Ônus - Recurso desacolhido.
I - A inclusão, na interpelação a que alude o art. 1º do Decreto-Lei nº 745/69, de parcelas que o interpelando reputa indevidas, não desnatura o objetivo perseguido pelo ato interpelatório, que é o de despertar a atenção do devedor em atraso, concedendo-lhe prazo para que cumpra as obrigações assumidas. II - Considerando ter havido excesso, pode o devedor valer-se das vias hábeis, inclusive da consignatória judicial. III - A não juntada, na interpelação, das notas promissórias emitidas por ocasião da assinatura do contrato não altera o propósito do ato interpelatório, dado que a obrigação de pagar decorre do próprio contrato de promessa de compra e venda. IV - Na espécie, o atraso das obras de construção do prédio não se traduziu em fato constitutivo do direito da autora, que se arrimou na inadimplência dos recorrentes. Ao contrário, trata-se de premissa fática de exclusivo interesse dos réus, a impedir, modificar ou extinguir o direito da autora a desfazer o contrato. V - Diferentemente da decisão desmotivada, censurada com a decretação de sua nulidade inclusive por força de comando constitucional, a decisão com sucinta fundamentação não se sujeita a tal conseqüência, uma vez expostas as razões que levaram à conclusão alcançada. VI - A simples transcrição de ementas não instaura o acesso à instância especial, com base no dissídio pretoriano, sendo imprescindível o cotejo analítico entre as situações divergentes. VII - Não se examina a insurgência se a deficiência na fundamentação do recurso especial não permitir a exata compreensão da controvérsia, a teor do Enunciado nº 284 da Súmula/STF.
(STJ - 4ª T.; REsp nº 11.023-SP; Rel. Min. Sálvio de Figueiredo Teixeira; j. 23/11/1999; v.u.) RSTJTRF 130/147

6 - Civil - Promessa de compra e venda de apartamento em construção - Construção diferente do projeto - Supressão de uma varanda.
I - "É vedado ao incorporador alterar o projeto, especialmente no que se refere à unidade do adquirente e às partes comuns, modificar as especificações, ou desviar-se do plano de construção, salvo autorização unânime dos interessados" (art. 43, IV, da Lei nº 4.591/64). II - Assim, a supressão de uma varanda, que constava do projeto integrante do contrato de compra e venda de apartamento em construção, enseja a rescisão do contrato com perdas e danos a serem suportadas pelo vendedor que no caso, se limita à devolução das parcelas pagas, acrescidas de juros legais desde a citação e correção monetária, a partir dos pagamentos. III - Recurso conhecido e provido.
(STJ - 4ª T.; REsp nº 130.387-SP; Rel. Min. César Asfor Rocha; j. 6/4/2000; v.u.) RSTJTRF 133/141

7 - Civil - Incorporação imobiliária - Troca de terreno por área construída - Metragem da cota-parte do imóvel correspondente à edificação.
Na troca do terreno por área construída, a cota-parte do terreno correspondente à edificação deve constar em todos os documentos do ajuste (Lei nº 4.591/1964, art. 39, II). Hipótese em que o contrato de promessa de compra e venda fez referência à cota-parte pela técnica da remissão, aludindo aos termos em que a incorporação foi registrada no Ofício Imobiliário. Defeito que poderia autorizar a rescisão do contrato, não a devolução do que foi pago pela fração ideal do terreno (único objeto do pedido), porque isto alteraria as bases econômicas do negócio, induzindo o enriquecimento injustificado dos adquirentes das unidades imobiliárias, que pagariam apenas o preço da edificação. Recurso especial não conhecido.
(STJ - 3ª T.; REsp nº 120.349-MG; Rel. Min. Ari Pargendler; j. 13/6/2000; v.u.) RSTJ 136/247

8 - Ação Monitória - Compromisso de compra e venda - Rescisão contratual e devolução de quantias pagas - Inadmissibilidade - Procedimento que se encontra dentro do gênero das ações condenatórias, sucedânea da condenatória convencional, dirigido a resultados circunscritos a pagamento de soma em dinheiro, entrega de coisa fungível ou de determinado bem móvel - Pretensão que busca o desfazimento da situação primitiva e, só então, o pagamento de uma quantia em dinheiro, à guisa de restituição, carente de atualidade, certeza, liquidez e exigibilidade.
A ação monitória, por se encontrar dentro do gênero das ações condenatórias, sucedânea da condenatória convencional, dirigida a resultados circunscritos a pagamento de soma em dinheiro, entrega de coisa fungível ou de determinado bem móvel, não se presta para rescisão de promessa de compra e venda e devolução de quantias pagas, pois busca-se o desfazimento da situação primitiva e, só então, o pagamento de uma quantia em dinheiro, à guisa de restituição, carente de atualidade, certeza, liquidez e exigibilidade, dependente, afinal, de prévia resilição, simultaneamente perseguida.
(TJSP - 10ª Câm. de Direito Privado; AC nº 91.387-4/0-SP; Rel. Des. Quaglia Barbosa; j. 15/2/2000; v.u.) RT 777/248

9 - Compromisso de compra e venda - Contrato de adesão - Rescisão contratual - Cláusula estipulando a perda de 25% da soma das prestações efetivamente pagas pelo compromissário-comprador, para ressarcimento do valor proporcional das despesas referentes a comissões de vendas, de administração e publicitárias, realizadas pela administradora para a implantação e administração do empreendimento - Arbitrariedade, mormente se inexiste prova dos danos - Redução da sanção a 10%, devendo o compromissário-vendedor devolver os valores pagos de uma só vez - Aplicação do art. 924 do CC - Voto vencido.
Tratando-se o compromisso de compra e venda de contrato de adesão, caracteriza-se como arbitrária a cláusula que estipula, em casos de rescisão contratual por inadimplemento, a perda de 25% da soma das prestações efetivamente pagas pelo compromissário-comprador para ressarcimento do valor proporcional das despesas referentes a comissões de vendas, de administração e publicitárias, realizadas pela administradora para a implantação e administração do empreendimento, mormente se inexiste prova dos danos. Em tais hipóteses, aplica-se o art. 924 do CC, reduzindo a sanção a 10%, devendo o compromissário-vendedor devolver os valores pagos de uma só vez, fato que não lhe trará dano algum de caráter financeiro, pois nada saldará além do que realmente lhe foi pago.
(TJSP - 5ª Câm. de Direito Privado; EI nº 069.122-4/8-0-Jaú; Rel. Des. Marcus Andrade; j. 2/12/1999; maioria de votos) RT 775/223

10 - Contrato - Cessão sem ressalvas - Direito, ação e pretensão de anular o negócio, por vícios de consentimento - Transmissão automática - Legitimação conseqüente do cessionário para a ação de anulação - Preliminar de ilegitimidade ad causam repelida - Voto vencido.
A cessão do contrato, ou da posição contratual, sem ressalva, importa transmissão automática, ao cessionário, de todos os direitos, ações e pretensões do cedente, inclusive os de anular o negócio cedido por vícios de consentimento.
COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA. Imóvel em construção. Aditamento lesivo aos interesses do promissário. Ato viciado por dolo e coação da incorporadora. Ratificação tácita não ocorrente. Anulação decretada. Improvimento ao recurso da ré. Inteligência do art. 150 do CC. Voto vencido. Anula-se negócio jurídico viciado por dolo e coação, quando o contraente lesado, ao pagar prestações que nele acordou, não tinha consciência dos vícios e do poder de anular o contrato, nem intenção esclarecida de o confirmar.
CONTRATO. Coação moral. Ameaça de exercício de suposto direito para obtenção de vantagem ilícita. Vício caracterizado. Ato anulado. Considera-se coação capaz de anular negócio jurídico, a ameaça do exercício de suposto direito para obtenção de novação vantajosa e ilícita.
(TJSP - 2ª Câm. de Direito Privado; AC nº 34.167-4-SP; Rel. Des. Cezar Peluso; j. 20/10/1998; v.u. e maioria de votos) JTJ 227/96