O Sr. Ministro Ari Pargendler: C. R. R. J. propôs "ação de adjudicação compulsória" contra o espólio de U. P. A. (fls. 2/5).

O MM. Juiz de Direito Dr. José Boy de Vasconcellos julgou procedente o pedido (fls. 43/50), destacando-se na sentença os seguintes trechos:

"Cogita a espécie sub judice de ação de adjudicação compulsória ajuizada por comprador ou cessionário de imóvel que estava financiado pelo Sistema Financeiro da Habitação, cujo promissário-comprador continuou pagando as prestações, tendo o vendedor ou cedente falecido, em virtude de acidente de trânsito, recusando-se o inventariante, ele e sua esposa, pais do finado, em outorgar a escritura definitiva, embora quitado o contrato de compra e venda ou cessão, inclusive, com a transferência do imóvel para a posse do comprador ou cedente, que nele reside, desde a época da compra e venda" (fl. 46).

"Constando do contrato que os sucessores deveriam outorgar a escritura definitiva, era de obrigação indeclinável o cumprimento do convencionado pelo espólio (que se compõe apenas dos pais do falecido), sendo de todo irrelevante o fato de ter sido extinto o contrato de mútuo e quitado o débito pelo falecimento do mutuário e vendedor, não havendo de se cogitar em sub-rogação nos direitos do agente financeiro pelos herdeiros, não sendo justo que se exija, como pretende o réu, do cessionário o pagamento do saldo" (fls. 48/49).

A egrégia Quinta Câmara Civil do Tribunal de Alçada do Estado de Minas Gerais, Relator o eminente Juiz Brandão Teixeira, confirmou a sentença, por maioria de votos, nos termos do acórdão assim ementado:

"Contratos. Compromisso de compra e venda. Imóvel vinculado ao SFH. Cessão do contrato de financiamento. Morte do cedente. Obrigação de outorga de escritura. Ocorrendo morte do cedente de contrato de financiamento vinculado ao SFH, que, além de o haver cedido, recebeu quantia em dinheiro e desvinculou-se do negócio, inclusive outorgando procuração ao pai do comprador para providenciar sua regularização junto ao agente financeiro e outorgar escritura definitiva, resta aos sucessores do falecido cumprir o contrato de compromisso de compra e venda, outorgando a necessária escritura que, em caso de recusa, deve ser suprida por meio de adequada sentença" (fl. 82).

Seguiram-se embargos infringentes (fls. 97/101), não acolhidos, também por maioria de votos (fls. 110/121).

Lê-se no julgado:

"Data venia, as obrigações assumidas no contrato foram de venda e outorga da escritura definitiva do imóvel, não há qualquer condição suspensiva para se operar a transação, tendo o comprador pago o preço total pactuado pela venda do imóvel.

"Ora, se a fatalidade ocorreu, morte do vendedor, tal fato não exime seus sucessores/herdeiros de outorgarem a escritura definitiva, uma vez que esta condição está expressa no contrato" (fl. 114).

O Sr. Ministro Ari Pargendler (Relator): Trata-se de um "contrato de gaveta", designação atribuída aos negócios jurídicos de promessa de compra e venda de imóvel realizados sem o consentimento da instituição de crédito que financiou a aquisição.

O ajuste foi celebrado mediante pagamento à vista, com quitação plena, obrigando "tanto as partes contratantes como os seus herdeiros e sucessores" (cláusula quarta - fl. 8v.).

Sem embargo disso, falecido o promitente-vendedor, os herdeiros não querem cumprir o contrato.

O Tribunal a quo valorizou a relação jurídica constituída pelas partes, mas as razões do recurso especial pretendem que o acórdão contrariou os artigos 1.471, 1.473, 1.603 e 1.606 do Código Civil.

Sem razão, porque essas normas legais sequer foram prequestionadas.

O dissenso jurisprudencial, no entanto, está demonstrado, sem que isso, todavia, aproveite ao recorrente.

Os efeitos do compromisso de compra e venda celebrado entre as partes se sobrepõem aos do negócio oficial celebrado entre o promitente-vendedor, a instituição financeira e a empresa seguradora - nesse sentido de que os efeitos da promessa se seguem após os efeitos do contrato de seguro sobre o mútuo hipotecário (= quitação pela morte do mutuário-promitente-vendedor).

Nem poderia ser de outra forma, sob pena de enriquecimento sem causa; o promitente-comprador já se subrogara, de fato, nas obrigações do mútuo hipotecário, pagando as respectivas prestações bem assim o prêmio do seguro nelas embutido, de modo que a morte do mutuário-promitente-vendedor só teve o efeito de quitar o saldo devedor do mútuo hipotecário, porque o prêmio de seguro foi pago pelo promitente-comprador.