Condomínio - Extinção. Alienação de imóvel comum. Oposição de minoria a que a venda seja feita por intermédio de corretores especializados. Descabimento, sobretudo pela falta de motivação adequada da discordância. Critério da legalidade estrita, a permitir forma de alienação menos onerosa e arriscada. Art. 1.109, do CPC. Agravo provido (TJSP - 2ª Câm. de Direito Privado; AI nº 105.440-4/8-Santos-SP; Rel. Des. J. Roberto Bedran; j. 25/5/1999; v.u.).

Acórdão

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento nº 105.440-4/8, da Comarca de Santos, em que são agravantes A. R. M., inventariante do espólio de Y. R. R. M., e outros, sendo agravados M. A. R. M. e sua mulher M. A. S. M.:

Acordam, em Segunda Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, por votação unânime, dar provimento ao recurso, de conformidade com o relatório e voto do Relator, que ficam fazendo parte do acórdão.

O julgamento teve a participação dos Desembargadores Osvaldo Caron (Presidente) e Cintra Pereira.

1 - O recurso investe contra decisão que, em ação de extinção de condomínio, diante da discordância dos ora agravados, indeferiu pedido dos agravantes, no sentido de que a venda de imóvel comum seja feita por intermédio de corretores.

Processado sem concessão do efeito suspensivo, houve resposta, não incidindo, na espécie, o preparo.

A douta Procuradoria-Geral de Justiça opinou pelo não provimento do recurso.

2 - É convincente o inconformismo.

Não se pode negar vantajosa, porque, sem considerar o demorado trâmite processual, dispensa a sempre onerosa avaliação e afasta o risco de alcançar-se insatisfatório produto em público leilão, a forma de alienação pretendida pelos recorrentes: a venda por intermédio de corretores de imóveis.

É sem dúvida solução mais conveniente e oportuna para os condôminos, perfeitamente compatível com o princípio abrigado no art. 1.109, do CPC, que, sem autorizar ofensa ao direito material, permite ao juiz afastar-se das regras instrumentais estabelecidas para a espécie, que cuida de jurisdição voluntária.

Deve, portanto, ser aceita, sobretudo porque, menos importando manifestada por minoria, não tem jurídica e nem justa motivação a oposição dos agravados, restrita à mera alegação de desatualização do valor contido em laudo que eles próprios trouxeram para instruir o pedido de extinção do condomínio sobre o imóvel comum.

No particular, José Olympio de Castro Filho, ao tratar das alienações judiciais, depois de salientar que o leilão "é, sem dúvida, a pior forma de se promoverem as vendas", acrescenta não ser regra imperativa, diante daquela contida no art. 1.109, do CPC, para, enfim, concluir: "Em outras palavras: a regra geral é o leilão judicial obrigatório; a regra peculiar ou específica da jurisdição voluntária é a venda pelo leilão ou por meio regular que o juiz julgue mais conveniente ou oportuno" (Comentários ao CPC, Forense, vol. X, nº 39, p. 97/100).

Desse entendimento não discrepa a reiterada jurisprudência desta Corte, até mesmo aplaudindo, pelos reconhecidos inconvenientes do praceamento, a venda por intermédio de corretores de imóveis (RJTJSP - Lex 158/210 e 171/183; Agravo de Instrumento nº 16.806-4, Rel. Orlando Pistoresi, j. em 19/9/1996).

O fato de existir menor incapaz com interesse no espólio de um dos agravados, esse, sim, o verdadeiro condômino, não poderia incidir no impedimento do art. 1.113, § 3º, do CPC. Não bastasse questão de exclusiva alçada do menor e de quem vela por seus interesses, haveria de ser solucionada no Juízo do inventário.

Aliás, a esse respeito, a mesma e autorizada doutrina já citada, enfatiza a prevalência da norma do art. 1.109, do CPC:

"Ora, na questão cumpre entender que a regra do leilão judicial obrigatório, como está na tradição forense, é própria da jurisdição ordinária, ou contenciosa, e que na jurisdição voluntária não há de vigorar, porque nesta o novo Código, rompendo com a tradição e inovando no sistema, veio a instituir para o juiz maior liberdade de ação na condução do processo, permitindo-lhe fugir ao critério estritamente legal para poder adotar, em cada caso, a solução que reputar mais conveniente ou oportuna...

"Nessa conformidade, face à inovação do art. 1.109, pode-se dizer agora superada a jurisprudência anterior ao Código, segundo a qual a venda de bens de incapazes somente se poderia efetuar em hasta pública" (José Olympio de Castro Filho, ob. cit., nº 39, p. 100/103).

É claro que, adotada a fórmula alvitrada pelos agravantes e recaindo a tarefa em corretores ou firmas corretoras idôneas e especializadas, a venda do bem, sempre levando em consideração o seu real valor de mercado, será antecedida de amplo e público anúncio, para a procura de maior número de interessados. Das propostas apresentadas, depois de submetidas à apreciação das partes interessadas, necessariamente ouvidas a respeito, ao juiz caberá aceitar a que reputar mais vantajosa e conveniente.

3 - Do exposto, dá-se provimento ao recurso.