Condomínio horizontal - Construção por preço de custo, ou administração. Rescisão do contrato de administração e da promessa de venda e compra da fração ideal sobre o terreno. Alegação de atraso nas obras. Contrato de administração já desfeito. Inexistência de causa para rescisão da promessa de venda e compra da fração ideal do terreno. Inviabilidade jurídica dos pedidos. Extinção do processo, sem julgamento de mérito. Provimento ao recurso para esse fim. Aplicação do art. 267, VI, do CPC, e inteligência dos arts. 29, 31, 48, 49, 50, 58, 60 e 61 da Lei Federal nº 4.591/64. Não podem ser rescindidos o contrato de promessa de venda e compra de fração ideal sobre o terreno e o de construção, ou rectius, de administração da construção, de unidade autônoma por preço de custo, vinculados à incorporação de condomínio horizontal, se o adquirente funda o pedido em só alegação de atraso das obras, já estando desfeito o contrato de administração e não havendo inadimplemento da promessa (TJSP - 2ª Câm. de Direito Privado; AC nº 065.368-4/9-00-São José do Rio Preto-SP; Rel. Des. Cezar Peluso; j. 22/6/1999; v.u.).

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 065.368-4/9-00, da Comarca de São José do Rio Preto, em que é apelante C. F. E. I. Ltda., sendo apelado H. R. T. S.:

Acordam, em Segunda Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, por votação unânime, dar provimento ao recurso.

1 - Convincente o recurso.

À r. sentença escapou o cerne jurídico da controvérsia, na qual um dos donos de construção de empreendimento condominial, ajustada sob regime de administração, ou preço de custo, pretende, sob fundamento de atraso das obras, rescindir os negócios jurídicos de promessa de venda da fração ideal do terreno, correspondente a certa unidade autônoma, e de construção desta, sem prejuízo do pagamento das quantias desembolsadas, postulado como conseqüência.

Vê-se logo que, em relação ao contrato de construção, ou, mais propriamente, de administração da construção, que, no regime de preço de custo, é celebrado por todos os donos da obra, condôminos em relação às frações ideais de terreno adquiridas (art. 58, c/c art. 49, caput, da Lei Federal nº 4.591, de 16/12/1964), não poderia um dos comunheiros, sozinho, demandar-lhe a rescisão, porque o negócio jurídico, convém insistir, tem por objeto não as obras de uma, senão de todas as unidades autônomas e das coisas comuns em que se resolverá o condomínio horizontal, e, portanto, envolve o interesse de todos os co-proprietários da obra, que são ali co-figurantes.

Não custa, porém, acrescentar, só por prevenir recaída nos equívocos, que, sob o regime de construção por preço de custo, as projeções e revisões orçamentárias, o controle das despesas, o valor das parcelas e o ritmo das obras não dependem, em princípio, da administradora nem da construtora, senão dos adquirentes mesmos, cuja cogente vontade coletiva se expressa nas deliberações da Comissão de Representantes e, de modo soberano, nas da assembléia, que tanto pode, com motivos, despedir a construtora e a administradora, como ajustar o volume das aplicações à disponibilidade dos recursos (arts. 49, caput, 50, caput e §§ 1º e 2º, 60 e 61).

De todo modo, o contrato de construção, rectius de administração, já foi desfeito de há muito pela coletividade dos condôminos, reunida em assembléia geral extraordinária (cf. fls. 92), nada ficando por desfazer agora a esse título.

Não menos claro é que, já se tendo exaurido, ou não, com o pagamento de todo o preço, o contrato, tampouco há razão jurídica por desconstituir a promessa de venda e compra da fração ideal do terreno, enquanto negócio jurídico distinto embora conexo, de que, agora sim, participa ou participou a mesma ré, na condição aparente de incorporadora do empreendimento e na qualidade simultânea de titular dos direitos reais sobre a totalidade do terreno e promitente vendedora da quota-parte ideal a que corresponde, no solo, a unidade autônoma por construir (art. 31, caput, letra a), como se vê ao instrumento negocial (fls. 16). É que o autor não enunciou nenhum motivo capaz de, a título de causa petendi, justificar a rescisão destoutro contrato, talvez já esgotado na sua eficácia jurídica, embora vinculado, de modo indissolúvel, ao empreendimento condominial, cuja construção, não custa insistir, é promovida pelos promissários compradores do terreno e donos da obra, mediante contrato diverso, o de construção por preço de custo (arts. 48, caput, e 58). A argüição de atraso das obras do edifício em nada aproveita à pretensão de desfazimento da promessa, cujo preço era certo.

Observe-se, ainda dentro da moldura jurídica do caso, definida, no âmbito da causa de pedir, pela alegação de atraso da construção, que, se não é possível, já em virtude da teórica impossibilidade jurídica de obtê-lo um só dos condôminos contraentes e, até, por já estar desfeito no caso, rescindir o contrato de construção do prédio, seria absurdo jurídico resilir apenas a promessa de venda e compra da fração ideal do terreno que corresponde à unidade autônoma, rompendo-se o caráter unitário da incorporação do empreendimento, cuja estrutura jurídica não se apóia na mera soma dos contratos, reputados passíveis de tratamento e destino independentes, mas na vinculação necessária e indesatável entre a alienação das frações do terreno e o negócio jurídico da construção, desde o momento em que tenha sido requerida a aprovação do projeto (art. 29, § único). Como conceber-se que, retornando ao patrimônio da antiga administradora a quota do imóvel, continuasse o autor obrigado pela construção de unidade condominial em terreno alheio?

A pretensão é, pois, inviável de qualquer ângulo.

2 - Do exposto, dão provimento ao recurso, para extinguir o processo, sem julgamento de mérito, por impossibilidade jurídica dos pedidos (art. 267, VI, do Código de Processo Civil), invertidos os ônus da sucumbência.

Participaram do julgamento os Desembargadores Osvaldo Caron (Presidente) e Linneu Carvalho (Revisor).