Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 118.469-4/0-00, da Comarca de Santo André, em que são apelantes L. A. F. e outra, sendo apelados B. A. B. e outra:

Acordam, em Oitava Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, proferir a seguinte decisão: deram provimento, em parte, ao recurso. V.U., de conformidade com o relatório e voto do Relator, que integram este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Desembargadores Mattos Faria (Presidente, sem voto), Egas Galbiatti e Silvio Marques.

A respeitável sentença de fls. 82/85, cujo relatório se adota, julgou procedente a presente ação ordinária proposta por B. A. B. e O. F. P. B., em face de L. A. F. e M. F. A. F., para determinar que os demandados desocupem e entreguem aos demandantes o imóvel situado na Rua ..., na Comarca de Santo André.

Inconformados, apelam os réus (fls. 87/92), pugnando pela inversão do resultado. Sustentam, resumidamente, que: a) o contrato de compra e venda do imóvel objeto da presente, foi celebrado como garantia de empréstimo de dinheiro com juros elevados; b) ficou pactuado que eles deveriam quitar o seu débito até o mês de dezembro do ano de 1996, sob pena dos autores executarem o contrato; c) tal fato ocorreu seis meses após o prazo estipulado, sem qualquer notificação premonitória; d) é clara a simulação da venda do imóvel, sendo o contrato nulo de pleno direito; e) o valor de mercado do imóvel é superior ao constante do contrato, corroborando a tese dos réus.

Recurso regularmente processado, com resposta (fls. 95/98).

Respeitada a convicção do Meritíssimo Juiz a quo, tem-se que os elementos dos autos não deixam qualquer dúvida de que o contrato particular de promessa de compra e venda em que se funda a pretensão deduzida, apenas foi celebrado para garantir contrato civil de mútuo com estipulações usurárias. Ou seja, negócio simulado, porque encobria um empréstimo de dinheiro com juros abusivos, efetuado pelos autores aos réus, sendo o imóvel dado como garantia do negócio, mediante promessa verbal de retrovenda, quando da devolução do empréstimo.

O próprio autor, em seu depoimento pessoal, incumbiu-se de patentear tal realidade, informando que o contrato foi realizado para garantir empréstimo de dinheiro efetuado aos réus, tendo ficado combinado entre as partes que, caso os devedores não pagassem a dívida até 31/12/1996, o imóvel objeto do contrato ficaria definitivamente pertencendo aos credores, que nessa hipótese ainda deveriam pagar aos devedores a quantia de R$ 5.000,00, na data da desocupação do imóvel (fls. 49).

Os autores, que apenas timidamente refutaram a alegação de que as taxas de juros empregadas foram elevadíssimas, e não cuidaram de comprovar os percentuais efetivamente adotados, esclareceram que o empréstimo foi intermediado por um funcionário deles, de nome T. M. (fls. 36), o qual foi ouvido e contou que "na época trabalhava para os autores na área financeira" (fls. 67), tudo a gerar maior convicção de que o que houve foi mera prática de agiotagem, coibida pelo ordenamento jurídico.

Assim, considera-se que o negócio aparente encobria um negócio dissimulado, realizado com fraude à lei, quer pelo emprego de taxa de juros acima daquela admitida em lei, quer por encobrir pacto comissório vedado pelo art. 765 do Código Civil, de tal sorte que se reveste de nítida nulidade o compromisso de compra e venda celebrado para mascarar a verdade de que o bem foi dado em garantia de dívida.

Com efeito, cabe bem à hipótese expressivo julgado do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul, de cuja ementa se extrai que:

"A compra e venda com pacto de resgate ou retrovenda constitui fraude à lei, sendo nula se comprovado que o escopo das partes era alcançar os mesmos efeitos decorrentes do pacto comissório.

"Utilizando-se as partes da compra e venda com o fim de garantir dívida decorrente de empréstimo, desvia-se o ato de sua finalidade normal instituída em lei" (RT 614/179).

Improcede o argumento de que o negócio é válido porque os demandados livremente contrataram o empréstimo e são pessoas afeitas aos negócios. O conjunto das circunstâncias que se extraem dos autos indicam que o negócio foi concluído porque os demandados estavam premidos por delicada situação financeira, necessitando extremamente do empréstimo, e não tinham condições pessoais para negociar com bancos, como expressamente reconheceram os demandantes na réplica. Daí porque os demandados findaram por submeter-se às exigências dos demandantes quanto à prestação da garantia, com o que despiram-se da propriedade em favor dos credores, que ficaram em posição até mais vantajosa do que se recebessem uma garantia real.

Nesse diapasão, vale recordar trecho da lição de ALVINO LIMA, invocada pelo V. Acórdão acima apontado, em sua obra sobre a Fraude no Direito Civil (Saraiva, 1965), que depois de advertir que em princípio é lícita a compra e venda com o pacto de resgate de compra, sustenta:

"Todavia, como o negócio pode ter sido concluído em virtude do estado de necessidade do vendedor, daí surgindo as imposições do comprador com prejuízos para o primeiro, a compra e venda com pacto de resgate de retrovenda é considerada com uma certa desconfiança, de modo a envolver o seu exercício com cautelas.

"Desde, porém, que comprador e vendedor se utilizam da aludida venda com escopo de garantia, de sorte que, na realidade, houve um empréstimo, representando o preço declarado o valor do empréstimo realizado, sendo a transferência da coisa um modo de garantia ao comprador-credor, o ato se desvia da finalidade normal instituída em lei, para assumir anormalmente a função de uma garantia real, não disciplinada por lei.

"Esta anormalidade outra coisa não visa senão a entregar ao credor, tal como no pacto comissório, a propriedade da coisa, cuja transferência representa, de fato, uma garantia essencialmente real" (ob. cit., pp. 309/310).

E, depois de analisar os problemas oriundos do estado de necessidade do devedor, submetido aos efeitos de exploração pelo credor, arremata o mestre:

"Devemos, pois, em face do exposto, concluir que a compra e venda com o pacto de resgate ou retrovenda constitui fraude à lei, sendo nula, desde que se prove cumpridamente que o escopo das partes teve em vista alcançar os mesmos efeitos decorrentes do pacto comissório" (ob. cit., p. 311).

Conclusão que se impõe porque, afinal, "a perda do domínio do devedor, sob a pressão das suas necessidades e exploração do credor, reside em qualquer das hipóteses. Se nulo é o negócio quando estipulado o pacto comissório, nulo também deve ser no caso de compra e venda com pacto de resgate ou retrovenda, a fim de se proteger o devedor contra a exploração do credor" (ob. e p. cit).

A mesma nulidade se revela quando o devedor supostamente promete alienar o imóvel ao credor, agregando ao preço o principal do empréstimo mais os juros extorsivos, tudo mediante compromisso verbal de desfazimento do contrato no ato do pagamento da dívida, como se deu no caso vertente. Em tais circunstâncias, impende reconhecer que os demandados agiram em estado de necessidade, premidos pelas exigências dos credores que buscaram garantias que encobrissem operação de agiotagem.

Como não houve reconvenção, não é possível desde logo decretar-se a nulidade do contrato e do respectivo registro junto ao fólio predial. Mas, ante a linha defensiva adotada, não se podia deixar de tecer todas as considerações acima, apenas para o fim de fundamentar a improcedência da ação, que não se alicerça em direito subjetivo legitimamente constituído e não merece o beneplácito do Poder Judiciário.

Diante do exposto, dá-se provimento ao apelo dos réus, para o fim de julgar improcedente a ação, invertendo-se a responsabilidade pelo ônus do sucumbimento.