Vistos, relatados e discutidos estes autos, os juízes desta turma julgadora do Segundo Tribunal de Alçada Civil, de conformidade com o relatório e o voto do Relator, que ficam fazendo parte integrante deste julgado, nesta data, negaram provimento ao recurso, por votação unânime.

Turma Julgadora da 5ª Câmara. Juiz Relator: Luis de Carvalho; 2º Juiz: Pereira Calças; 3º Juiz: S. Oscar Feltrin; Juiz Presidente: Pereira Calças.

Trata-se de ação de cobrança de despesas condominiais, julgada procedente pela r. sentença de fls. 418/421, cujo relatório adoto.

Inconformado, recorre o réu, alegando que, de acordo com o Código de Defesa do Consumidor, a multa moratória não pode ser superior a 2%; aduz ainda que a multa não pode incidir sobre os juros de mora e que estes não podem ser superiores a 12% ao ano, devendo ser calculados sobre o principal apenas, sem o acúmulo da correção monetária. Sustenta, também, que nada deve ao apelado em relação ao período anterior da assinatura da escritura de compra e venda (sic), que se deu em 13/1/1999. Finalmente, insurge-se contra a fixação dos honorários advocatícios em 20% sobre o valor da condenação, requerendo sua redução para 10% sobre o valor da causa.

O apelo foi preparado e respondido.

O pagamento das despesas condominiais está, sem dúvida alguma, entre as mais importantes dentre as obrigações do condômino para com o condomínio, visto que delas depende a própria sobrevivência do condomínio por unidades autônomas como tal.

Assim não se concebe que um condômino, usufruindo dos serviços postos à disposição de sua unidade autônoma, deixe de honrar as quotas-partes que lhe cabem nos custos administrativos do condomínio, obrigando os demais condôminos, para impedir a deterioração e até o perecimento do condomínio em edifícios ou propriedade horizontal, terem as suas participações oneradas com a parte do inadimplente. O inadimplemento das despesas condominiais, na verdade, representa verdadeira afronta aos demais condôminos, que são obrigados a suportar o sobreencargo do inadimplente.

JOÃO NASCIMENTO FRANCO reporta-se ao saudoso BIASI RUGGIERO para registrar que "o atraso no pagamento das despesas constitui a causa principal do desequilíbrio econômico do condomínio e repercute em cascata, porque gera a revolta dos condôminos pontuais quando têm de suprir a caixa comum, ocorrendo mesmo que, em represália, muitos deixem de pagar suas cotas. Quando isso acontece, o síndico fica sem dinheiro para pagar empregados, contas de luz, conservação de elevadores, etc., o que resulta na desmoralização do edifício e, quando a situação se agrava, até na sua interdição pelos poderes públicos" (Condomínio, RT, 1997, p. 225).

Evidentemente, não existe relação de consumo entre condomínio e condômino em relação às despesas condominiais.

Nesse sentido, a jurisprudência desta Corte é pacífica e iterativa:

"Condomínio. Despesas condominiais. Código de Defesa do Consumidor (Lei nº 8.078/90). Inaplicabilidade.

"Não se aplica às relações condominiais a redução da multa moratória a 2%, vez que dirigida apenas às relações de consumo ou de prestação de serviço, não sendo abusivo o percentual fixado, especialmente porque decorre de legislação especial (Lei nº 4.591/64, art. 12, § 3º)."

[AP s/ Revisão nº 597.687-00/6 - 7ª Câm. - Rel. Juiz Willian Campos - j. 30/1/2001 (quanto a multa de 20%)]

No mesmo sentido:

AP s/ Revisão nº 571.463-00/9; AP s/ Revisão nº 573.328-00/6; AP s/ Revisão nº 570.430-00/8; AP s/ Revisão nº 574.605-00/9; AP s/ Revisão nº 576.292-00/0; AP s/ Revisão nº 573.555-00/0; AP s/ Revisão nº 580.976-00/2; AP s/ Revisão nº 591.042-00/9; AP s/ Revisão nº 588.195-00/5; AP s/ Revisão nº 590.948-00/3; AP s/ Revisão nº 591.681-00/6; AP s/ Revisão nº 592.210-00/5; AP s/ Revisão nº 591.777-00/9; AP s/ Revisão nº 592.431-00/9; AP s/ Revisão nº 597.127-00/1; AP s/ Revisão nº 607.361-00/1; AP s/ Revisão nº 607.685-00/1; AP s/ Revisão nº 593.504-00/8; AP s/ Revisão nº 601.734-00/2; AP c/ Revisão nº 601.231-00/4; AP s/ Revisão nº 684.592-00/9; AP s/ Revisão nº 614.730-00/4; AP s/ Revisão nº 613.817-00/0; AP s/ Revisão nº 620.861-00/9; AP s/ Revisão nº 618.717-00/6; AP s/ Revisão nº 614.098-00/2.

No que toca à incidência de juros de mora, multa e correção monetária, o apelante também não tem razão. Não demonstrou ter havido a incidência de multa contratual sobre juros de mora nem ter havido capitalização de juros. A mera alegação, desacompanhada da demonstração contábil do cálculo que entende correto, não pode prosperar.

Este também o entendimento pacífico desta Casa nesses casos:

"Condomínio. Despesas condominiais. Cobrança. Juros moratórios e/ou multa moratória. Incidência sobre o principal devidamente corrigido. Necessidade.

"O condômino inadimplente está sujeito à correção monetária e aos juros moratórios a partir dos vencimentos das parcelas não pagas e à multa moratória prevista na Convenção Condominial, devendo as duas últimas verbas (juros e multa) recair sobre o valor principal devidamente corrigido, sob pena de enriquecimento ilícito do condômino, em flagrante prejuízo ao condomínio".

(AP s/ Revisão nº 590.652-00/0 - 11ª Câm. - Rel. Juiz Arthur Marques - j. 31/7/2000)

"Cobrança. Despesas condominiais. Principal acrescido da multa, correção monetária e juros. Admissibilidade.

"Sentença que, de acordo com o pedido, condena no principal somado à multa, fazendo incidir, a partir do vencimento de cada parcela, correção monetária e juros. Regularidade. Apelo improvido".

(AP s/ Revisão nº 481.979 - 6ª Câm. - Rel. Juiz Thales do Amaral - j. 3/6/1997).

Observo, neste passo, e com surpresa, que o apelante sequer sabe a natureza do título que lhe conferiu a propriedade da unidade autônoma, pois, embora tenha advindo de arrematação judicial, decorrente de execução de despesas condominiais, afirma equivocadamente que nada deve ao apelado em relação ao período anterior da assinatura da escritura de compra e venda (sic).

Pelo registro nº 5 lançado na matrícula do imóvel, nº ..., do Cartório de Registro de Imóveis de Guarujá (fls. 281/282), verifica-se que o Banco ... não adquiriu a propriedade do imóvel como conseqüência de negócio jurídico, fundado nos arts. 1.122 e seguintes do Código Civil. Adquiriu-o por força de arrematação ocorrida em ação de execução movida contra o anterior proprietário, F. C. F.

Essa alegação, argüida ao pé da contestação (vide fls. 413), de tão pífia passou despercebida pelo magistrado prolator da r. decisão recorrida, mas foi da mesma maneira reiterada no apelo (vide fls. 426), isto é, sem um argumento sequer de caráter jurídico a aboná-la.

Se a própria parte não sabe a origem do direito que lhe confere o domínio de um bem, não há como bem defender esse mesmo direito e os demais que dele possam eventualmente irradiar.

Isso é de se lastimar, em se tratando do maior estabelecimento de crédito oficial do país.

De qualquer sorte, cumpre se examine se o fato que deu causa ao seu título dominial - carta de arrematação - exonerava-o do pagamento das despesas condominiais vencidas, ou seja, anteriores à sua expedição da carta.

Há aresto desta Corte, do qual foi relator o eminente Juiz Palma Bisson, que sufragou o seguinte respeitável entendimento, do qual ousamos discordar:

"Condomínio. Despesas condominiais. Cobrança. Legitimidade passiva. Arrematante. Pretensão que abarca prestações vencidas até a arrematação. Não reconhecimento. Aplicação analógica do art. 677, do Código Civil.

"À custa de analógica aplicação do disposto no art. 677 do Código Civil, quem em hasta pública arremata unidade condominial devedora de despesas condominiais deve ficar inteiramente desvinculado da responsabilidade por aquelas vencidas e não pagas até a arrematação".

(AP s/ Revisão nº 600.201-00/4 - 12ª Câm. - j. 15/3/2001)

Como ficou dito, as despesas condominiais são obrigações reais, também conhecidas como propter rem.

Isso significa que, como leciona o pranteado mestre ORLANDO GOMES (Obrigações, Forense, 11ª ed., p. 21, nº 17), "nascem em conseqüência de um direito real do devedor sobre determinada coisa, a que aderem, acompanhando-o em suas mutações subjetivas". (...) "A transmissão ocorre automaticamente, isto é, sem que seja necessária a intenção específica do transmitente", não podendo, assim, o adquirente do direito real recusar-se a assumi-la.

Assim, como ficou dito acertadamente na Apelação nº 553.734-03, da qual foi Relator o eminente Juiz Arthur Marques e que cuidava de hipótese análoga ao presente caso de cobrança de despesas condominiais do arrematante da unidade autônoma, "o arrematante de unidade condominial responde pelo pagamento das despesas condominiais, ainda que não transcrita no álbum imobiliário, vez que a obligatio vincula o bem, dada a natureza de obrigação propter rem".

É fundamental ter em conta que a arrematação não é modo originário de aquisição da propriedade. É apenas causa da aquisição, haja vista a hipótese quadrar-se como espécie de aquisição derivada.

Embora existam autores que vêem na arrematação o Estado substituindo o proprietário, com rompimento do princípio da continuidade da cadeia registral e, portanto, a dar origem a uma transmissão originária, prevalece o entendimento do seu caráter derivativo.

PONTES DE MIRANDA, no Tratado, vol. 5, p. 18, § 511, deixa claro que para caracterizar a aquisição derivada "basta a relação, fundada em ato ou fato concernente ao titular anterior, ou à pessoa com poder de dispor", acrescentando que a derivação, em se tratando de domínio e outros direitos reais, pode consistir em decisão judicial que transfira o direito em processo de execução forçada.

Na linha desse entendimento, não se controverte que arrematação judicial consubstancie modalidade de alienação, enquanto opera transformação subjetiva do direito de propriedade, mediante expropriação da faculdade de disposição dos bens constrangidos. Embora não seja negócio de caráter dispositivo, é de idoneidade incontroversa para determinar, como título sujeito a registro em caso de bem imóvel, a transmissão dominial.

Essa a natureza e a força da arrematação. É título causal de transmissão inter vivos. O poder de disposição, que integra o direito de propriedade, não é exercido voluntariamente pelo proprietário, que, por ter deixado de saldar dívida, deu ensejo a que o bem de sua propriedade sofresse constrição determinada pelo Poder Público, em respeito ao princípio de que o patrimônio das pessoas responde pelas obrigações por elas assumidas (Código Civil, art. 1.518; Código de Processo Civil, art. 591). Esse mesmo Poder Público impõe ao devedor o cumprimento forçado da obrigação inadimplida; impõe a vontade da lei, em substituição à vontade do executado, para a alienação onerosa do bem. Quem transmite o direito de propriedade ao arrematante, todavia, é o devedor, porque só quem é proprietário pode transmitir. O Poder Público não transmite nada a ninguém.

Como título causal de transmissão inter vivos, a arrematação deve satisfazer a exigência legal da transcrição para operar a transferência do direito de propriedade (arts. 530, I; 531; 532, III e 533 do Código Civil). É por esse motivo que o título causal precisa ser instrumentalizado. O título instrumental ou formal da arrematação, que é a respectiva carta, precisa ser levado ao Registro de Imóveis para operar a transferência do direito de propriedade ao arrematante.

A carta de arrematação é o instrumento do negócio jurídico de transmissão da propriedade, chamado arrematação. É como se fosse a escritura pública na venda e compra, ou na doação. O simples negócio jurídico da arrematação, tanto quanto a compra e venda, a doação, a dação em pagamento, não transfere a propriedade, porque a aquisição da propriedade imobiliária por ato inter vivos só ocorre com a transcrição do respectivo título instrumental.

Segundo PONTES, ainda: "O ato da arrematação não é contrato de direito material, mas é negócio jurídico bilateral de direito processual, negócio jurídico que contém a alienação, com a aceitação da oferta. Negócio jurídico bilateral entre o Estado e o arrematante. (...) Quanto a ser negócio jurídico, ou não, o ato de arrematação, é absurdo negá-lo. Não há só negócios jurídicos privatísticos" (Comentários ao CPC, Forense, 2002, t. X, p. 267). [Embora irrelevante para o deslinde desta demanda, cumpre registrar que, para o Prof. CELSO NEVES, "a arrematação é procedimento juris-integrativo de ação incidental de transferência coativa de bens penhorados ao terceiro interveniente que melhor lance oferecer, inserido no processo executório, a cuja finalidade juris-satisfativa serve", porque, segundo es-se ilustre mestre da velha Academia, "a arrematação, em verdade, não constitui um ato jurídico processual, simpliciter. Nem um negócio jurídico processual que pudesse ser considerado na instantaneidade da sua consumação. Prende-se à processualidade que informa a sua realização, pela complexidade de atos processuais e atos do processo peculiares a um procedimento específico que visa à conversão de bens penhorados em dinheiro - medida de valor e meio de pagamento - para que o Estado cumpra a sua missão de satisfazer o exeqüente, entregando-lhe o objeto da prestação que o executado, extraprocessualmente, não realizou. Nesse procedimento se compreende a licitação e o remate como momentos de determinação subjetiva do arrematante, terceiro interveniente para o qual se dá a transferência coativa que pressupõe, assim, pedido seu e atendimento juris-integrativo" (Comentários ao CPC, Forense, vol. VII, 7ª ed., p. 92)]

Portanto, afastada fica a idéia de a arrematação se caracterizar como um modo originário de aquisição da propriedade, fato que, certamente, se verdadeiro, exoneraria o arrematante da obrigação do pagamento das despesas condominiais anteriores, haja vista a inexistência de vínculo com o anterior proprietário.

Bem por isso, ARAKEN DE ASSIS, no seu festejado Manual do Processo de Execução, RT, 4ª ed., p. 584, nº 232.7, enfrenta a questão sub judice no capítulo sob a epígrafe "Alienação coativa de unidades autônomas e despesas condominiais", afirmando, com o peso de sua autoridade: "Toda unidade autônoma em edificações se mostra passível de alienação coativa. Consoante estabelece a atual redação do art. 4º, parágrafo único, da Lei nº 4.591, de 16/12/1964, o acordo de transmissão dependerá da prova da quitação das despesas condominiais. Tal responsabilidade propter rem se estende ao arrematante. Mas o ônus deve constar no edital (art. 686, V), sob pena de desfazimento da arrematação".

Forrado de razão o mestre gaúcho.

O parágrafo único do art. 4º da Lei nº 4.591/64 reza que: "A alienação ou transferência de direitos de que trata este artigo dependerá de prova de quitação das obrigações do alienante para com o respectivo condomínio".

Ora, se a carta de arrematação é o instrumento do negócio jurídico de transmissão da propriedade, e é como se fosse a escritura pública na venda e compra, ou na doação, deveria, na sua expedição, ser observado o § 2º da Lei nº 7.433/85, que dispõe sobre os requisitos para a lavratura de escrituras públicas: "Para os fins do disposto no parágrafo único, do art. 4º, da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, modificada pela Lei nº 7.182, de 27 de março de 1984, considerar-se-á prova de quitação a declaração feita pelo alienante ou seu procurador, sob as penas da lei, a ser expressamente consignada nos instrumentos de alienação ou de transferência de direitos".

Assim, deveria constar do edital o montante dos débitos relativos às despesas condominiais, em obediência ao disposto no inciso V do art. 686, do Código de Processo Civil, que exige "menção da existência de ônus, recurso ou causa pendente sobre os bens a serem arrematados".

A omissão no edital, todavia, não pode prejudicar o condomínio e, via de conseqüência, a massa condominial, para ficar privada do recebimento das despesas condominiais relativas a condômino que teve a sua unidade autônoma arrematada por terceiro.

Se o arrematante não cuidou de verificar os débitos acumulados a esse título, não obstante estivesse arrematando uma unidade condominial, deve suportá-los, pois, em virtude de se caracterizarem como propter rem, acompanharam o imóvel. Se deveriam essas despesas constar do edital e não constaram, é assunto que o arrematante deveria suscitar em ação própria para, eventualmente, desfazer a arrematação (vide parágrafo único do art. 694 do CPC).

Enquanto não desfeita, prevalece sua responsabilidade perante o condomínio.

Assim, afasta-se a pretensão do apelante de ver-se exonerado do pagamento das despesas condominiais.

Quanto aos honorários sucumbenciais, foram estes bem fixados, haja vista o trabalho desenvolvido pelo patrono do autor e o valor do débito.

Em face do exposto, nego provimento ao recurso.