ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 148.268-4/7, da Comarca de Guarulhos, em que são apelantes F. A. R. e sua mulher J. V. R., sendo apelados J. O. F. F. e outros.

Acordam, em Segunda Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, por votação unânime, dar provimento ao recurso, de conformidade com o relatório e voto do Relator, que ficam fazendo parte do acórdão.

O julgamento teve a participação dos Desembargadores Boris Kauffmann (Presidente, sem voto), Ariovaldo Santini Teodoro (Revisor) e José Joaquim dos Santos.

São Paulo, 1º de novembro de 2005.

José Roberto Bedran
Relator

  RELATÓRIO

1 - Ação reivindicatória de imóvel foi julgada extinta, sem apreciação do mérito, pela r. sentença de fls. 90/93, cujo relatório se adota.

Inconformados, apelaram os autores, para buscar a reforma, insistindo inexistir qualquer dúvida sobre sua titularidade dominial sobre o bem, embora não dispusessem, por ocasião do ajuizamento, da competente escritura, devidamente registrada.

Recurso regularmente processado, com resposta e o preparo anotado.

Os autores trouxeram documentos comprobatórios do registro imobiliário, acerca do que os réus, instados, nada manifestaram.

É o relatório.

  VOTO

2 - Convincentes as razões de inconformismo, cabe divergir do respeitável entendimento do douto Magistrado sentenciante.

É certo que, por ocasião do ajuizamento da ação, os autores não dispunham de escritura de compra e venda, devidamente registrada no cartório imobiliário competente, a comprovar o domínio, pressuposto essencial de ação de natureza real, como o é a reivindicatória.

É reiterado o entendimento doutrinário e jurisprudencial de que, “tratando-se de ação reivindicatória, cabe ao autor provar cabalmente o respectivo domínio, oferecendo não só a prova da transcrição do imóvel reivindicando, como também estabelecendo a filiação perfeita dos títulos de seus antecessores...” (SERPA LOPES, Curso de Direito Civil, vol. VI, nº 323, p. 498; PONTES DE MIRANDA, Tratado de Direito Privado, Tomo 14, § 1.573, nº 9, p. 32; RT 413/129, 429/74, 439/90, 440/83; RJTJSP (Lex) 10/29, 14/46 e 22/59).

Todavia, desde a propositura, os autores comprovaram ser, então, os verdadeiros compromissários compradores do lote reivindicado, adquirido por meio de instrumento particular dos loteadores, devidamente averbado à margem da inscrição do Loteamento ..., no Registro de Imóveis de Guarulhos (fIs. 7 e 11/14), tendo pago regularmente os impostos incidentes.

Segundo a autorizada doutrina de JOSÉ OSÓRIO DE AZEVEDO JR., aqui inteiramente aplicável, dada a aquisição, pelo compromisso de compra e venda, de todos os poderes que integram o domínio, “o compromissário comprador, uma vez pago o preço, e com o contrato registrado, pode reivindicar o imóvel de quem quer que injustamente o possua, estendendo-se, assim, ao compromissário o disposto no art. 524 do Código Civil... Isto porque o promitente vendedor, não tendo mais direitos sobre o imóvel, não pode reivindicar... Se o compromissário pode hoje exercer seus direitos contra o compromitente vendedor (superada que foi a mesma exigência de título de domínio para a ação de imissão de posse) parece-nos razoável, e em conformidade com a ordem jurídica, dispensar esse título e considerar o compromisso de compra e venda, registrado e quitado, como título hábil para a reivindicação do imóvel”; (Compromisso de Compra e Venda, Malheiros, 4ª ed., pp. 100/102).

É o quanto bastaria para o afastamento da extinção pronunciada em Primeiro Grau.

Se isso não fora, o certo é que fato superveniente relevante e substancial acabou ocorrendo, cabendo ser considerado, na forma do art. 462 do CPC.

É que, como se verifica dos documentos de fls. 101/143, o preço foi devidamente quitado, tanto que em 8/6/2000, quando o  processo já se encontrava nesta Instância, aguardando distribuição, lavrou-se a escritura, agora registrada sob nº 2 na Matrícula nº ..., do 1º Cartório de Registro de Imóveis de Guarulhos (fls. 174).

Assim, tudo recomenda, com observância do princípio da economia processual, o afastamento do decreto de extinção, para que o mérito seja devidamente apreciado, o que cabe e deve ser feito desde logo por este Tribunal, na forma do art. 515, § 3º, do CPC, uma vez que o processo, com a instrução encerrada, encontra-se em condições de imediato julgamento.

Lembrando a evolução da jurisprudência, sempre tendente a prestigiar o princípio do máximo aproveitamento dos atos processuais praticados, agora ainda mais com o reforço da norma do art. 462, do CPC, leciona PAULO TADEU HAENDCHEM RÊMOLO LETTERIELLO: “Não se pode negar que o direito de propriedade é fundamento da ação reivindicatória e, como tal, é ato constitutivo do direito de reivindicar. Ora, não estando presente o domínio no momento da propositura da ação, mas vindo ele a ser adquirido ao depois, deve o juiz admitir a convalidação, aplicando, no caso, a regra do artigo supramencionado... Forçar o autor, que já comprovou o domínio, apesar de não o ter no momento da propositura da ação, a aforar outra, com novas despesas, custas e até honorários de advogado, caracteriza interpretação sacrificadora da própria lógica. Se errou (o Juiz), deferindo a citação, quando deveria rejeitar a exordial, deve, também, por espírito de eqüidade, e fundado no princípio da economia processual, admitir a convalidação” (Ação Reivindicatória, Saraiva, 2ª ed., 1981, p. 29).

3 - Convincente o inconformismo, a ação tem procedência.

Alegaram os réus que, aproximadamente três anos antes do seu ajuizamento, em janeiro, 1998, adquiriram de A. P. L. a posse vintenária do imóvel em discussão.

Aduziram, também, que em razão de o referido vendedor alegar que estava regularizando a posse, “foram levados a erro sobre o terreno”, nele construindo três casas. Entendem, por isso, que não podem ser prejudicados, pois adquiriram o imóvel de boa-fé.

É assente que a reivindicatória “é ação dada ao proprietário não possuidor contra o possuidor não proprietário (CARVALHO SANTOS, Código Civil Brasileiro Interpretado, vol. 7, p. 281), cediço, ainda, que, nela, o conceito de posse injusta é mais amplo, pois, “mesmo de boa-fé, a posse deve ceder ao domínio nesta ação específica de defesa dele. Por detenção injusta se há de entender, então, como detenção sem título de propriedade, ou sem o caráter de posse direta através dos meios adequados” (Cf. JOSE GERALDO RODRIGUES DE ALCKMIN, Direito das Coisas, Repertório de Jurisprudência do Código Civil, nº 677; RTJ 99/804 e RT 505/184). Ou, por outras palavras, não constitui requisito da ação reivindicatória que seja violenta, clandestina ou precária a posse do réu.

Ora, não houve comprovação de que a posse de que derivada a dos apelantes fosse justa e titulada. Ao contrário, há fortes evidências de que quem lhes cedeu e transferiu os supostos direitos possessórios, nenhum título detinha, muito menos, ainda, posse ad usucapionem.

Até porque o próprio A. P. L. afirmou, em seu depoimento (fls. 44), que o autor F. lhe entregara o imóvel “para tomar conta”. Ademais, não seria porque um imóvel vizinho, de proprietário conhecido, se encontrava desocupado, que A. poderia se achar no direito de vendê-lo.

Anote-se que, embora A. houvesse sustentado que tal venda ocorrera por volta de 1985, este fato é desmentido tanto pelo recibo de fls. 49 quanto pelos próprios réus, que aduziram, na contestação, que o adquiriram três anos antes do ajuizamento, vale dizer, em 1995, data que parece mesmo verossímil, apesar do que consta dos contraditórios documentos de fls. 46/52.

Assim, a alegação de posse justa é definitivamente afastada.

Logo, a procedência era a solução que se impunha e ora é pronunciada, com inversão dos ônus de sucumbência fixados em Primeiro Grau, os honorários advocatícios, na forma do art. 20, § 4º, do CPC, arbitrados em R$ 1.000,00.

4 - Do exposto, dá-se provimento ao recurso.

José Roberto Bedran
Relator