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 ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos os Autos,
Acordam os Ministros da Terceira Seção do Superior Tribunal de Justiça, por maioria, em acolher os Embargos de Divergência, nos termos do Voto do Sr. Ministro Relator.
Vencido o Sr. Ministro Nilson Naves, que os rejeitava. Votaram com o Relator a Sra. Ministra Maria Thereza de Assis Moura e os Srs. Ministros Felix Fischer, Paulo Gallotti, Laurita Vaz e Paulo Medina.
Vencido o Sr. Ministro Nilson Naves.
Ausente, justificadamente, o Sr. Ministro Gilson Dipp.
O Dr. Rafael de Assis Horn sustentou oralmente pela embargante.
Brasília-DF, 14 de março de 2007
Arnaldo Esteves Lima
Relator
RELATÓRIO
Ministro Arnaldo Esteves Lima: trata-se de Embargos de Divergência interpostos por L. Y. I. S. contra acórdão proferido pela Sexta Turma, da relatoria do Ministro Paulo Medina, que negou provimento ao seu Recurso Especial.
O Acórdão embargado recebeu a seguinte ementa (fls. 131):
“Prorrogação contratual. Obrigação decorrente do contrato de fiança. Interpretação restritiva. Cláusula de obrigação até a entrega das chaves. Necessidade da anuência do fiador.
Esta Corte firmou jurisprudência no sentido de que a obrigação decorrente da fiança locatícia deve se restringir ao prazo originalmente contratado, descabendo se exigir do garantidor o adimplemento de débitos que pertinem ao período de prorrogação contratual, mesmo que o pacto locatício contenha cláusula nesse sentido.
Necessária a expressa anuência do fiador para que persista a garantia fiduciária.
Recurso Especial a que se nega provimento.”
Sustenta a embargante que o Acórdão embargado, ao firmar o entendimento segundo o qual “a obrigação decorrente da fiança locatícia deve se restringir ao prazo originalmente contratado, descabendo se exigir do garantidor o adimplemento de débitos que pertinem ao período de prorrogação contratual, mesmo que o pacto locatício contenha cláusula nesse sentido” (fls. 126), teria divergido do entendimento esposado no Acórdão proferido nos Autos do REsp nº 647.247-SP, de minha relatoria.
Admitido o Recurso (fls. 192), não foi apresentada impugnação (fls. 195).
É o relatório.
VOTO
Ministro Arnaldo Esteves Lima (Relator): A matéria sub judice não vinha recebendo tratamento uníssono no âmbito das Turmas que compõem a 3ª Seção desta Corte, senão vejamos:
“Processual Civil. Recurso Especial. Prequestionamento. Súmulas nºs 282 e 356 do STF. Civil. Locação. Fiança. Desoneração. Impossibilidade.
.................................................................
2 - Se há específica e expressa disposição contratual, prevendo a responsabilidade dos fiadores na hipótese de o contrato passar a ser por prazo indeterminado, e até a entrega das chaves, não há interpretação a fazer, muito menos restritiva. O caso é de simples cumprimento da avença.
3 - Eventual acordo entre locador e locatário, sem a anuência dos fiadores, não tem o condão de desonerá-los se, não cumprida a estipulação, retoma-se o curso da ação de despejo, onde a cobrança refere-se aos originários aluguéis em atraso, decorrentes do contrato para o qual foi a fiança firmada.
4 - Recurso Especial não conhecido.” (REsp nº 435.449-PR, Rel. Min. Fernando Gonçalves, 6ª T., DJ de 30⁄9⁄2002, p. 313).
“Recurso Especial. Locação. Contrato de locação. Responsabilidade do fiador. Prorrogação de contrato sem a anuência do garante. Cláusula contratual. Súmula nº 214-STJ. Fiador. Devedor solidário. Benefício de ordem.Não-incidência.
1 - Na fiança, o garante só pode ser responsabilizado pelos valores previstos no contrato a que se vinculou, sendo irrelevante, na hipótese, para se delimitar a duração da garantia, cláusula contratual prevendo a obrigação do fiador até a entrega das chaves (Precedentes desta Corte).
2 - Conforme a dicção do art. 1.492, inciso II, do Código Civil/1916, não cabe ao fiador exigir o benefício de ordem se se obrigou como devedor solidário. (Precedentes do STJ). Recurso parcialmente provido.” (REsp nº 697.470-SP, Rel. Min. Felix Fischer, 5ª T., DJ de 26⁄9⁄2005, p. 447).
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Todavia, o recente julgamento do EREsp nº 566.633-CE, ocorrido em 22⁄11⁄2006, em
que foi Relator o Ministro
Paulo Medina, pôs fim à referida divergência.
Com efeito, restou consignado no respectivo Acórdão o entendimento de que, havendo cláusula expressa no contrato de aluguel de que a responsabilidade dos fiadores perdurará até a efetiva entrega das chaves do imóvel objeto da locação, não há falar em desobrigação destes, ainda que o contrato tenha se prorrogado por prazo indeterminado.
O voto condutor do referido Acórdão foi assim concebido:
“A fiança é a promessa, feita por uma ou mais pessoas, de satisfazer a obrigação de um devedor, se este não a cumprir, assegurando ao credor o seu efetivo cumprimento.
Esse tipo de garantia tem como características a acessoriedade, a unilateralidade, a gratuidade e a subsidiariedade.
Ante suas características, e nos termos do Código Civil, tanto o revogado (art. 1.483) quanto o novo (art. 819), o contrato de fiança não admite interpretação extensiva.
Nestes termos, pode-se extrair que a fiança:
a) é um contrato celebrado entre credor e fiador;
b) é uma obrigação acessória à principal;
c) pode ser estipulado em contrato diverso do garantido, como também inserido em uma de suas cláusulas, mas sem perder a sua acessoriedade;
d) não comporta interpretação extensiva, logo o fiador só responderá pelo que estiver expresso no instrumento de fiança, e,
e) extingue-se pela expiração do prazo determinado para sua vigência; ou, sendo por prazo indeterminado, quando assim convier ao fiador (arts. 1.500 do CC revogado e 835 do novo CC); ou quando da extinção do contrato principal.
Ao transportar este instituto para a Lei de Locação, imprescindível que os artigos do referido Diploma Legal se adaptem aos princípios norteadores da fiança.
Ainda que o art. 39 da Lei nº 8.245⁄1991 determine que “salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel”, tal regramento deve se compatibilizar com o instituto da fiança, se esta for a garantia prestada.
Assim, a cada contrato de fiança firmado, diferentes conseqüências serão produzidas aos encargos do fiador.
Dessa forma, há que se fazer algumas considerações:
1º) se os fiadores concordaram em garantir a locação, tão-somente, até o termo final do contrato locativo (prazo certo), não responderão pelos débitos advindos da sua prorrogação para prazo indeterminado;
2º) se os fiadores concordaram em garantir a locação até o termo final do contrato locativo (prazo certo)
e expressamente anuíram em estender a fiança até a entrega do imóvel nos casos de prorrogação do contrato locativo para prazo indeterminado, responderão pelos débitos daí advindos.
Entretanto, na segunda hipótese, ante o caráter gratuito da fiança e a indefinição temporal para a entrega do imóvel, eis que depende exclusivamente da vontade do locatário, a garantia deve ser entendida como sendo por prazo indeterminado, a possibilitar ao fiador a sua exoneração, nos termos do art. 1.500 do Código Civil revogado, se o contrato tiver sido celebrado na sua vigência, ou do art. 835 do Novo Código Civil, se o contrato foi acordado após a sua entrada em vigor.
Na hipótese sub judice, verifica-se a existência de cláusula contratual expressa prevendo a responsabilidade da fiadora pelos débitos locatícios posteriores à prorrogação legal do contrato, até a efetiva entrega das chaves do imóvel. Verbis (fls. 37):
“Cláusula 30ª - Para garantir o adimplemento do presente contrato, o locatário designa como fiadoras as pessoas qualificadas no item ‘I - Das partes’ e as respectivas esposas, que também assinam, como devedoras solidárias e renunciantes ao benefício de ordem, e cuja responsabilidade perdura até a entrega efetiva das chaves.
.................................................................
Cláusula 32ª - A fiança é prestada sem limitação de tempo, persistindo até final liquidação do contrato, com o pagamento de todos os encargos financeiros diretos e indiretos e seus acessórios e restituição do imóvel em perfeito estado.”
Ante o exposto, acolho os Embargos de Divergência a fim de reconhecer a legitimidade passiva ad causam da fiadora.
É o voto.
VOTO
O Exmo. Sr. Ministro Nilson Naves: Sr. Presidente, fico vencido - rejeito os Embargos, data venia.
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