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RELATÓRIO
A.A.M., M.E.M.P., C.A.M.R., R.M.S., J.C.M. e M.F.M. ajuizaram Ação
Declaratória de Nulidade de Ato Jurídico consistente na venda de imóvel combinada com Tutela Antecipada em face de E.M.M.K., A.K. e L.C.M., Autos nº 031/2004, aduzindo, para tanto, que: a) são legítimos proprietários dos lotes de terras rurais nºs ..., ambos com área de 7,5 alqueires paulistas, objetos das matrículas nºs ..., do ... Ofício de Registro de Imóveis da ..., em regime de condomínio, instituído a partir do registro de formal de partilha; b) E. e seu marido, A.K., também condôminos, venderam sua parte, na proporção de 1/7, a L.C.M.; c) esta venda não foi precedida de comunicação, ou seja, os alienantes não ofereceram sua parte aos demais condôminos, preterindo, portanto, o direito de preferência que a lei confere a eles; d) a fração ideal alienada foi escolhida sem a anuência dos demais co-proprietários, ressaltando-se que o imóvel é indiviso; e) possuem interesse em adquirir a cota-parte alienada a estranho, pertencente à E. (1/7), para manter em família, a propriedade.
Postularam a antecipação dos efeitos da tutela no sentido de proceder a anotação nos Cartórios competentes a respeito da existência da Ação, para evitar “maiores prejuízos face possível tentativa de outra alienação e o repasse das terras
a outras pessoas” (fls. 09), bem como, o “cancelamento, inutilização e desfazimento dos aludidos contratos e demais atos notariais referentes aos contratos concernentes às matrículas nºs ... do Cartório de Registro de Imóveis do ... Ofício desta Comarca, nos lotes de terras sob nºs ..., e sob nºs ..., ambas com área de 7,50 alqueires paulistas, envolvendo-se os réus E.M.M.K. e seu marido A.K. & L.C.M.”, fls. 10.
L.C.M. apresentou contestação, fls. 97/114, argüindo, preliminarmente, a ausência do depósito previsto no art. 301, inciso XI, do CPC. No mérito, afirmou que também é condômino dos imóveis referentes às matrículas nºs ..., porquanto adquiriu de M.F. “a parte ideal correspondente a 0,53 alqueires paulistas, de cada um dos imóveis matriculados sob nº ...” (fls. 105), conforme escrituras públicas de compra e venda lavradas em 10/11/1998. Por esse motivo, defende que não pode ser considerado “estranho” para os efeitos do art. 504
do CC/2002, pois ao realizar o negócio jurídico com E. e seu esposo o fez na condição de co-proprietário das terras e, além disso, a lei não exige a observação do direito de preferência entre consorte, nem, tampouco, a comunicação prévia do negócio aos demais.
E. e A.K. também ofereceram contestação, fls. 145/148, ratificando todos os argumentos sustentados pelo outro co-réu.
Os autores impugnaram a contestação às fls. 151/159, ratificando os termos da Inicial.
Foi proferida sentença, fls. 216/227, julgando-se improcedentes os pedidos iniciais, com a revogação da tutela antecipada concedida e condenando-se os autores ao pagamento das custas processuais e verba honorária de 15% sobre o valor da causa.
Inconformados, os vencidos interpuseram Recurso de Apelação, fls. 229/245, sustentando, em linhas gerais, que: a) prevalece o direito de preferência dos condôminos quando se trata de imóvel indiviso; b) estão interessados na aquisição da parte ideal alienada, tanto que depositaram o preço, segundo comprovam pelo extrato de fls. 80; c) os réus E. e A. deveriam ter comunicado os demais condôminos sobre seu interesse na venda da parte ideal que lhe competia, com vistas ao direito de preferência (art. 504, CC/2002) e em observância ao Princípio Constitucional da Igualdade (art. 5º, CF); d) não existe “qualquer
affectio
societatis ou mesmo affinitas” entre eles e L.C.M.; e) em que pese o art. 504 do CC/2002 não preveja a comunicação do interesse da venda aos demais condôminos, por força do Princípio da Igualdade, ela se mostra imperiosa para evitar situações de desequilíbrio entre as partes;
f) a discordância de valores quanto ao preço pago pela cota-parte vendida, constatada nos documentos de fls. 128/vº, 136/140 e 190/vº, demonstra o “arrependimento pela não-ocorrência do procedimento no direito de preferência, no contrato de valor ‘a menor’” (fls. 243), fato que implica na nulidade da escritura. Pedem a reforma da decisão com acolhimento da pretensão contida na Inicial.
O Apelo foi recebido nos efeitos devolutivo e suspensivo, fls. 248, tendo apenas o réu L.C.M. apresentado contra-razões às fls. 250/257, com o encaminhamento dos Autos a este Tribunal.
A Procuradoria de Justiça entendeu ser desnecessária sua intervenção, porque inexistente o interesse público, seja pela natureza da lide em análise, seja pela qualidade das partes, fls. 272/274.
FUNDAMENTAÇÃO E VOTO
Conheço do Recurso porque adequado, tempestivo e preparado.
Segundo lição de Orlando Gomes, em se tratando de condomínio, “os condôminos têm direitos e deveres sobre sua cota-parte e sobre a coisa comum” (Direitos Reais, 18ª ed., Forense, p. 214).
Especificadamente sobre a sua fração ideal, esclarece o autor que “pode o condômino comportar-se como proprietário exclusivo, independentemente, por conseguinte, do consentimento dos outros comproprietários. Desfruta, assim, de autonomia para praticar atos jurídicos permitidos aos proprietários. Sua esfera de autonomia compreende os seguintes direitos: a) alienar sua parte ideal, a título oneroso ou gratuito; b) gravá-la de ônus real; c) reivindicá-la” (ob. cit., p. 214).
No presente caso, defendem os apelantes que os réus E. e A. alienaram sua cota-parte, na proporção de 1/7 dos imóveis objetos das matrículas nºs ..., a L.C.M., em 2/10/2003, sem os comunicar, impedindo, por conseguinte, que exercessem seu direito de preferência.
O art. 504 do CC/2002, antigo 1.139 do CC/1916, é bastante claro ao
disciplinar a matéria da seguinte maneira: “Não pode um condômino em coisa indivisível vender a sua parte a estranhos, se outro consorte a quiser, tanto por tanto. O condômino, a quem não se der conhecimento da venda, poderá, depositando
o preço, haver para si a parte vendida a estranhos, se o requerer no prazo de 180 dias, sob pena de
decadência”.
O exercício do direito de preferência, previsto no dispositivo legal acima mencionado, circunscreve-se, portanto e tão-somente, a hipótese de venda da fração ideal a estranho que, por sua vez, entende-se como aquele que não é condômino da coisa, em detrimento dos demais co-proprietários, que não tiveram ciência da proposta de venda, chancelando a possibilidade de o condômino reaver a parte vendida a estranho, depositando o preço em Juízo, no prazo decadencial 180 dias, conforme já proclamou o Superior Tribunal de Justiça:
“Civil. Condomínio. Coisa divisível. Alienação de fração ideal. Direito de preferência. Art. 1.139 do Código Civil. O condômino não pode alienar o seu quinhão
a terceiro, sem prévia comunicação aos demais consortes,
a fim de possibilitar a estes o exercício do direito de
preferência,
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tanto por tanto, seja a coisa divisível ou não. Recurso Especial não conhecido” (REsp nº 71.731, 4ª T., Rel. Min. César
Asfor Rocha, j. 24/3/1998).
No mesmo sentido: “Se a coisa em comum, divisível ou indivisível, permanece em estado de indivisão (não dividida), o condômino que pretenda alhear a terceiro seu quinhão deve, antes, expedir comunicação aos demais comproprietários para possibilitar-lhes o exercício da
prelação que lhes assegura o art. 1.139 do CC” (RT 698/203 e RT 640/172).
Consta dos Autos, porém, que L.C.M., ao adquirir a fração ideal
pertencente a E.M.M.K. e A.K., já era condômino do imóvel em análise há pelo menos 4 anos, vez que adquiriu de M.F. e esposa, em 10/11/1998, a parte ideal correspondente a 0,53 alqueires paulistas dos imóveis de matrículas nºs ..., do Cartório de Registro de Imóveis do ... Ofício da Comarca de ..., segundo escritura de compra e venda de fls. 128/vº, bem como dos documentos
de fls. 115/117. Logo, a condição
de estranho, a ele, não pode ser
empregada. Assim, como bem consignado na sentença “(...) o requerido L.C.M. não era pessoa estranha ao condomínio. Ao contrário, era um dos condôminos. Desta forma, a compra e venda que aconteceu entre os requeridos e ora impugnada pelos requerentes se deu entre condôminos e não a pessoa estranha, e, sob essa ótica, é que
devem ser analisadas as questões
suscitadas no processo” (fls. 223-224).
Ao tratar da convergência de interesse dos condôminos na aquisição de cota-parte de outro (hipótese esta verificada nos presentes Autos), o parágrafo único do art. 504 do CC/2002 disciplina: “Sendo muitos os condôminos, preferirá o que tiver benfeitorias de maior valor e, na falta de benfeitorias, o de quinhão maior. Se as partes forem iguais, haverão a parte vendida os comproprietários, que a quiserem, depositando previamente o preço”.
Nota-se que o direito de preferência também é estendido aos co-proprietários que pretendem comprar a fração ideal de seu consorte. Esta é, aliás, a orientação contida nos demais dispositivos legais correlatos ao tema: art. 1.118 do CPC e art. 1.322 do CC/2002.
E isso se apresenta bastante razoável porque, segundo lição de
Álvaro Villaça Azevedo, “o condomínio é sempre um estado de preocupação, sendo a tendência do direito a sua extinção. Sim, porque o condomínio cria fontes de discórdia. Como diziam os romanos, é a mãe das rixas (mater rixarum)” (Comentários ao Novo Código Civil, Forense, vol. VII, p. 249).
Partindo-se da premissa de que “a preferência somente tem sentido quando alguém tem certa vantagem que o coloque em situação privilegiada na disputa com outros” (De
Plácido e Silva, Vocabulário Jurídico, 26ª ed., Forense, p. 1078), é de rigor que todos sejam comunicados da intenção de venda para evitar, inclusive, os inconvenientes que possam surgir com a preterição de algum condômino que possua, comparando com os demais, benfeitoria mais valiosa ou quinhão maior, conforme estabelece o parágrafo único do art. 504 do CC/2002.
No caso em análise, denota-se das matrículas nºs ... (fls. 115/127) referentes, respectivamente, às áreas
de terras rurais nºs ... e ..., que a aludida vantagem está presente na
porção de cota-parte pertencente aos comproprietários, eis que, quanto às benfeitorias, não há informações nos Autos a respeito.
Os documentos colacionados atestam que C.A.M.R. detém 2/7 (dois sétimos) sobre as propriedades, ou seja, 2,14886 alqueires paulistas. Isto porque adquiriu de J.C.M. e sua esposa, M.Q.M., a parte ideal correspondente a 1/7 (um sétimo), em 3/1/1990, conforme se verifica nos Registros ... das Matrículas nºs ..., de fls. 117/124, a par dos 0,53
alqueires paulistas que L.C.M. é proprietário.
É ela, portanto, que detém a maior cota-parte do imóvel e, por conseqüência, tem, a princípio, a preferência na aquisição da fração ideal vendida por E.M.M.K. e marido, e depositou o preço, conforme se depreende às fls. 80, correspondente ao valor lançado na escritura pública de fls. 130/vº e 131.
A falta de comunicação/notificação do condômino interessado em alienar a sua cota-parte na comunhão de qualquer bem imóvel aos demais comunheiros, para que possam exercer o direito de preferência, via de conseqüência, importa na nulidade do ato jurídico, bem assim do próprio documento público formalizador do ato, impondo-se, desse modo, o acolhimento da pretensão desenvolvida retratada na petição Inicial.
Cumpre ressaltar, por fim, que ao ajuizarem a Ação os autores-apelantes às fls. 07 apresentaram o valor correspondente ao preço do imóvel, demonstrando que se encontra depositado em conta-poupança perante o Banco ... (extrato de fls. 80).
Deveria ter sido, é verdade, formalizado o depósito com abertura
de conta-poupança à disposição do Juízo ou, ainda, anotado naquela essa finalidade e destinação.
Como não houve determinação judicial nesse sentido, não é possível desconsiderar a exibição desse numerário para obstar a pretensão dos autores, até porque como se encontra em conta-poupança em Banco oficial foi devidamente remunerado e corrigido, de modo que não há qualquer prejuízo pecuniário aos interessados.
Como conseqüência do ônus da sucumbência, as custas processuais
e os honorários advocatícios ao
Advogado dos autores devem ser pagos pelos réus. Aquelas em conformidade com a tabela regimental em vigor, e estes no equivalente a 15% sobre o valor dado à causa, atualizado monetariamente desde o ajuizamento (13/2/2004, protocolo aposto no lado direito das fls. 02) pelo INPC, levando-se em conta o zelo profissional do Advogado no desempenho de sua atividade, o relativo grau de dificuldade que a causa apresentou e o tempo decorrido desde o ajuizamento até esta data (próximo de três anos).
Diante do exposto, voto no sentido de dar provimento ao Recurso de Apelação no sentido julgar procedente a pretensão formulada pelos autores e declarar nula a compra e venda da cota-parte do imóvel objeto da demanda, com expedição de mandado ao Tabelionato de Notas e ao Registro de Imóveis competentes para que procedam anotação no Livro onde foi lavrada a escritura e na Matrícula em que foi registrada, respectivamente, assegurando aos autores o direito na aquisição do bem, e condenando os réus ao pagamento de custas e honorários conforme estipulado no item anterior.
DISPOSITIVO
Acordam os Magistrados integrantes da 6ª Câmara Cível, em acompanhar, à unanimidade, o Voto do Juiz Relator, dando-se provimento ao Recurso.
Participaram do julgamento os Desembargadores Idevan Lopes
(Presidente e Revisor) e Sérgio
Arenhart (Vogal). Curitiba, 18 de dezembro de 2007
Luiz Cezar Nicolau
Relator
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